해약금과 계약의 해제

해약금이란 상대방의 계약위반이 없더라도 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전에는 계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하는 뜻으로 교부된 계약금을 말합니다. 즉 계약금을 교부한 자는 그것을 포기하고, 교부 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.

해약금의 경우에는 교부자가 이를 몰취 당하여도 교부자의 채무불이행이 아니라 자발적인 계약해제의 선택으로 인한 결과라는 점에서 계약보증금과 다릅니다.

<관련 법 조문>

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 ‘이행에 착수할 때까지’ 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위 조항에서 ‘이행에 착수할 때까지’의 의미는 대체로 중도금 지급 시를 의미합니다. 매수인이 중도금을 지급하면 매도인 뿐 아니라 매수인도 해약을 하지 못합니다.

 

계약의 해제는 아직 진행 중인 계약관계에서 계약 본래의 목적을 달성하는 것이 어렵게 되었을 때에 당사자 일방의 일방적인 선택에 의해 계약관계를 종료 내지는 해소케 하는 제도입니다.

이는 계약목적 달성이 어렵거나 당사자 간의 신뢰관계가 완전히 깨어진 경우에는 그러한 계약관계를 유지시키는 것보다는 속히 종결시키는 것이 책임이 없는 당사자에게 불합리한 결과를 부담시키지 않는다는 점에서 의미가 있습니다.

<관련 법 조문>

민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니 할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

위 조항에서 매도인의 입장에서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 공인중개사 사무실 또는 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간(약 2주일)을 두고 수령을 최고하면 매도인은 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속되면 매수인이 이행지체로 됩니다.

매수인의 입장에서는 잔금을 준비하여 현실적으로 제시하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 현금 등을 준비하여 두고 매도인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 공인중개사 사무실 등에서 현금을 가지고 기다리겠다는 통지를 하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간(약 2주일)을 두고 수령을 최고하면 매수인은 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속되면 매도인이 이행지체로 됩니다.

이상으로 해약금과 계약의 해제에 대하여 알아 봤습니다.