임차권의 양도와 전대

임차권의 양도와 전대

 

1.임차권의 양도

임차권의 양도는 임차권을 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약이다. 임차권은 일종의 지명채권이며, 이 지명채권인 임차권 그 자체의 직접적인 이전을 목적으로 하는 계약이다.

즉 임차권을 양도하는 것이지 임차권을 줄 채무를 발생하는 계약은 아닌 것이다.

 

권리자체를 양도시키기 때문에 준물권계약의 성질을 지닌다. 그러므로 임차인은 임차인의 지위 자체를 양수인에게 양도하는 것이다. 그러므로 종전의 임차인은 임차권의 양도 이후 그 임대차 계약에서 물러나게 되고 임차인의 지위를 양수인이 승계하게 된다.

 

민법은 원칙적으로 임차권의 양도를 금지하고, 임차물의 전대도 금지하지만, 다만 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도 및 전대를 할 수 있는 것으로 하고 있다(제629조). 이는 임차인의 사용, 수익권과 관련하여 임대인을 보호하기 위한 것으로서 강행규정이 아니기 때문에 당사자간 특약은 유효하다.

 

2.임차권의 전대

 

(1) 임대인의 동의 있는 전대의 법률관계

임대인의 동의로 인하여 전대차 관계에 의한 전차권은 임대인에게 있어 적법하다. 그러나 임대인과 전차인 사이에 직접 임대차 관계가 있는 것은 아니다. 그렇지만 임대인의 보호 차원에서 630조를 두었다. 전차인은 임대인에 대하여 전대차 계약에 의한 의무를 부담한다.

그러나 임대인에 대하여 직접 권리를 갖지는 않는다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(제631조).

 

(2) 임대인의 동의 없는 전대의 법률관계

임차권 전대계약은 이들 사이에서는 유효하다. 임차인은 그 계약에 기하여 전차인에 대해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다. 임대인의 동의를 받지 못하면 전차인은 전대인에게 채무불이행책임이나 담보책임을 물을 수 있다.

전차인의 임차물 점유는 임대인의 동의를 받지 않았기 때문에, 아무리 전대인과의 계약의 유효하다 하더라도 불법점유가 된다. 임대인은 무단전대를 이유로 임차인과의 임대차 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항).