임차인의 권리(사용수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 갱신청구권과 지상물매수청구권)와 임차인의 의무(차임지급 의무, 임차물 반환의무)

임차인의 권리(사용수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 갱신청구권과 지상물매수청구권)와 임차인의 의무(차임지급 의무, 임차물 반환의무)

 

1. 임차인의 권리

 

(1) 사용수익권

임차인은 목적물을 사용, 수익할 권리, 즉 임차권이 있다(제618조). 다만 임차인은 임차권을 계약, 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

이 임차권은 본질에 있어서 채권이지만, 부동산임차권에 있어서 임차인의 보호를 위하여 물권화되는 경향이 있다.

 

사용, 수익은 반드시 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법에 따라 하여야 한다. 임차인이 위의 임차권 범위에 반하는 사용, 수익을 할 경우, 그것은 채무불이행이다. 이에 따라 임대인은, 위반행위의 정지와 손해배상을 청구할 수 있고, 계약을 해지할 수 있다. 이 때 손해배상청구권은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6월 이내에 행사하여야 한다(제617조).

 

(2) 비용 상환청구권

필요비는 임대인이 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지시킬 의무를 기반으로 당연히 인정되며, 유익비의 경우 본래는 임대인이 부담하여야 할 성격은 아니지만, 임대차의 종료 후에도 그 유익비의 지출로 인한 임차물의 가치증가에 따른 이익이 생겨 임대인이 이를 얻기 때문에 상환을 청구할 수 있다(제623조).

 

(3) 부속물매수청구권

임차인이 임차물의 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 물건을 부속, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물은 임대차가 종료한 때 부속물 매수청구권을 행사할 수 있다(제656조).

부속물매수청구권은 형성권이다. 임차인의 의사표시만으로 법률관계가 성립하며 임차인은 반드시 이 권리를 행사하여야 하는 것은 아니다. 대신 철거권을 행사할 수도 있다(제654조, 제615조).

 

(4)갱신청구권과 지상물매수청구권

일정한 목적의 토지임대차에서 임대차의 존속기간이 만료한 경우, 지상시설이 여전히 존재하는 때에는 임대인에 대하여 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 거절하는 때에는 상당한 가액으로 이를 매수할 것을 청구할 수 있다(제643조).

 

2. 임차인의 의무

 

(1) 차임지급의무

임차인은 사용, 수익의 대가로서 차임을 임대인에게 지급해야 할 의무가 있다. 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건도 무방하다. 차임액은 민법상 제한이 없고, 당사자의 약정으로 정할 수 있다.

임차인의 차임지급과 관련하여 민법에 다음과 같은 규정이 있다. 임대인 또는 임차인은 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구할 수 있다(제628조).

 

임차인이 차임지급을 연체한 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640조). 즉 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때. 연속한 2기뿐 아니라, 연체차임이 2기 분에 달한 때도 포함한다.

 

(2) 임차물반환의무

임대차가 종료한 때에 임차인은 임차물 자체를 반환하여야 한다. 임대인은 이에 대하여 계약상의 반환 청구권을 가지고, 임대인이 목적물의 소유권자이면 물권적 청구권으로서의 반환청구권도 갖게 된다. 임차물을 반환할 때는 임차물을 원상에 회복해야 한다(제654조, 제615조).