매도인의 담보책임(의의 및 성질, 담보책임의 내용, 담보책임과 동시이행, 담보책임에 관한 특약)

매도인의 담보책임(의의 및 성질, 담보책임의 내용, 담보책임과 동시이행, 담보책임에 관한 특약)

 

I. 의의 및 성질

매수인의 대금지급과 매도인의 권리이전은 재산의 출연에서 상호의존관계에 있으며, 유상계약의 전형에 속하는 것이다. 따라서 매도인이 이전한 권리에 흠이 있거나 또는 권리의 객체인 물건에 흠이 있는 때에는 매수인이 지급한 대금과의 대가성의 균형은 깨진 것이 되므로, 그러한 흠에 대해 매도인에게 일정한 책임을 지우는 것은 유상계약의 성질상 당연하다. 따라서 매도인이 매매의 목적물에 흠이 있는 경우에 매수인에 대항 부담하는 책임이 매도인의 담보책임이다.

 

급부와 반대급부간의 대가성의 유지를 실현하기 위한 정책적 고려에서 민법이 정한 것으로 파악하는 법정책임설, 넓은 의미의 채무불이행에 속하는 것으로 파악하는 채무불이행설이 있다.

 

II. 담보책임의 내용

 

1. 권리에 하자가 있는 경우

타인의 물건이 매매의 목적인 때에도, 그 매매계약은 유효하며, 원시적 불가능으로서 무효로 되는 것이 아니다. 이와 같이 타인의 권리도 얼마든지 이를 매매의 목적으로 할 수 있으나, 다만 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전하여야 할 의무를 지게 된다. 만일에 매도인이 그 타인의 권리를 취득해서 매수인에게 이전할 수 없는 때에는, 매도인의 담보책임이 생긴다(제569조-제573조).

 

(1) 권리의 전부가 타인에게 속한 경우

타인의 물건이 매매의 목적인 때에도, 그 매매계약은 유효하며, 원시적 불가능으로서 무효로 되는 것이 아니다. 이와 같이 타인의 권리도 얼마든지 이를 매매의 목적으로 할 수 있으나, 다만 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전하여야 할 의무를 지게 된다. 만일에 매도인이 그 타인의 권리를 취득해서 매수인에게 이전할 수 없는 때에는, 매도인의 담보책임이 생긴다.

 

매수인은 계약을 해제할 수 있다. 매수인의 선의·악의는 이를 묻지 않고, 또한 매도인의 유책사유의 유무도 묻지 않는다. 해제권을 행사한 경우의 원상회복의 범위에 관하여는 특별히 규정하고 있지 않으므로, 민법 제548조 규정이 적용된다고 해석하여야 한다.

 

선의의 매수인은 손해배상도 청구할 수 있다. 이 때의 배상액의 산정은, 목적물을 취득해서 이전하는 것이 불가능으로 된 때의 시가를 표준으로 하여야 한다. 악의의 매수인은 매매의 목적인 권리의 이전이 불가능으로 될는지도 모른다는 것을 미리 예상하여야 하므로 이 청구권이 인정되지 않는다. 또한, 제척기간이 정하여져 있지 않다.

 

민법은 선의의 매도인의 보호를 위하여 매도인에게 해제권을 인정하는 제571조의 특칙을 두고 있다. 그러나 이 매도인의 해제권은 담보책임이 아니며, 편의상 이 곳에 규정한 것에 지나지 않는다.

 

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인이 그 부분의 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우이다. 매수인은 선의·악의를 불문하고 권리의 일부가 타인에게 속한 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

 

선의의 매수인에 한해, 잔존한 부분만이면 이를 매수하지 아니하였을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있고, 또 손해배상을 청구할 수 있다. 매수인이 권리의 일부가 타인에게 속함을 안 때에는, 잔존부분만으로도 계약을 유지할 의사가 있는 것으로 추단할 수 있기 때문에 해제권과 손해배상청구권은 인정되지 않는다(제572조, 제573조).

 

매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터 1년 내에, 악의 이면 계약한 날로부터 1년 내에, 각각 행사하여야한다. 이 기간은 시효기간이 아니라 제척기간이다.

 

(3) 목적물의 수량부족과 일부멸실의 경우

 

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우에, 목적물의 수량이 부족되는 때에는 소유권의 수량에 감소가 생기고, 또한 매매의 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에도 역시 권리의 일부에 부족이 있게 되어, 마치 권리의 일부가 타인에게 속하고 있는 경우와 같은 결과가 된다. 여기서 민법은, 이러한 경우에 권리의 일부가 타인에게 속하여 이전이 불가능한 경우와 같은 담보책임을 인정한다(제574조).

 

이 때의 매도인의 담보책임은 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우의 매도인의 책임과 같다. 즉, 선의의 매수인은 언제나 대금감액청구권과 손해배상청구권이 있으며 만일에 계약 당시에 남아 있는 것만으로는 매매하지 않았으리라고 할 만한 사정이 있는 때에는, 계약을 해제하고 아울러 손해의 배상을 청구할 수 있다.

 

악의의 매수인에 대하여는 매도인은 담보책임을 지지 않는다. 원시적으로 불가능임을 알고서 매수한 자를 보호할 필요가 없기 때문에다. 매수인의 이들 권리는, 수량 부족 또는 일부 멸실의 사실을 안 때로부터 1년의 제척기간에 걸린다.

 

(4) 제한물권 등이 있는 경우

매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권이 목적이 된 경우, 목적부동산을 위하여 있어야 할 지역권이 존재하지 않는 경우, 또는 목적부동산 위에 등기된 임차권 또는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 의하여 대항력을 가지는 임차권이나 채권적 전세가 있는 경우에는 매도인의 담보책임이 생긴다(제575조).

 

선의의 매수인은 계약해제권과 손해배상청구권이 있다. 계약을 해제할 수 있는 것은, 용익적 권리가 있기 때문에 매수인이 매매계약을 한 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 인정된다. 손해배상은 언제나 이를 청구할 수 있다. 즉 계약을 해제할 수 있는 때에는 그것과 아울러 손해배상도 청구할 수 있고, 계약을 해제할 수 없는 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 

(5) 저당권·전세권의 행사 등의 경우

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다(제576조).

 

본조가 적용되는 것은 다음 세 가지이다.

① 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없는 경우이다. 이것은 저당권이 설정된 부동산에 대해 매매계약을 체결하고 아직 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서, 저당권에 기한 경매로 인해 제3자가 부동산의 소유권을 취득함으로써 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없게 되는 것을 말한다.

② 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃는 경우이다. 이것은 저당권 등이 설정된 부동산을 매수인이 취득한 경우로서, 그 후 저당권의 실행으로 제3자가 소유권을 취득하는 결과 매수인이 취득한 소유권을 잃게 되는 것을 말한다.

③ 위에 해당하는 매수인이 그의 축재로 그 소유권을 보존한 경우이다. 따라서 매수인이 그의 출재로 소유권을 보존하기로 특약을 맺은 때에는, 예컨대 피담보채권액을 공제해서 대금을 정한 때에는, 매수인이 채무를 인수하거나 적어도 이행인수의 특약을 맺은 것으로 볼 수 있으므로, 본조는 적용되지 않는다.

 

2. 물건에 하자가 있는 경우

 

(1) 특정물매매의 경우

특정물에 있어서 목적물에 하자가 있는 경우에 매도인은 하자에 대한 담보책임을 부담한다(580조-582조). 매매의 목적물 하자의 기준이 문제가 된다. 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질 및 성능을 결여한 경우에는 하자가 있는 것으로 된다.

 

한편 목적물의 성질들의 관한 당사자간의 합의가 있는 때에는 이를 표준으로 하여 결정하여야 한다는 것이 판례의 일관된 견해이다. 요컨대 당사자의 합의가 있는 때에는 그 합의가, 합의가 없는 때에는 거래통념상 기대되는 물건의 객관적 성질이 표준이 된다.

 

제575조는 질적하자에 대해 담보책임을 정하고 있는데, 물건의 하자도 질적 하자와 같은 것이므로, 본조는 그 담보책임에 관해 제575조 1항을 준용하고 있다.

 

선의·무과실의 매수인은 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제를 하고 아울러 손해배상을 청구할 수 있고, 해제를 할 수 없는 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 

제척기간은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월이다. 권리의 하자의 경우보다 더 단기의 제척기간을 둔 이유는 매도인이 인도한 목적물에 어떤 물질적 흠이 있는 경우에 그 흠의 발생시기를 판단하는데 어려움이 있기 때문이다.

 

(2) 종류물매매의 경우

매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 매도인은 담보책임을 부담한다(581조).

 

종류물의 매매에서 종류물이 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 제580조를 준용한다 그리고 제580조 1항은 제575조 1항을 준용하므로, 매수인은 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있고, 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르지 아니한 때에는 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 이러한 계약의 해제 또는 손해배상의 청구 대신 하자 없는 물건을 청구할 수 있는 완전물 급부청구권을 갖는다.

 

3. 채권의 매도인의 담보책임

 

(1) 채권의 하자와 담보책임

채권을 매매의 목적으로 한 경우에 매수인이 채권을 행사하여 만족을 얻지 못하는 것이 채권의 하자이다. 이 경우 채권도 권리인 점에서 제570조 이하의 규정이 적용된다. 즉, 채권의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우에는 제570조 내지 제573조가 적용된다.

채권의 일부가 무효·변제 등의 이유로 존재하지 않게 된 때에는 제574조가 적용된다. 그러나 채권이 전혀 존재하지 않는 경우 그 채권의 매매는 원시적 불능으로서 무효이고, 담보책임은 발생하지 않는다. 채권이 질권의 목적인 때에는 제576조가 적용된다.

 

(2) 채무자의 자력에 관한 담보책임

담보책임의 일반원칙으로는 채권의 매도인은 채권의 존재와 채권액에 대해서는 책임을 져야하지만, 채무자의 변제자력에 대해서까지 책임을 지는 것은 아니다. 그런데 채권을 매매하면서 매도인이 채무자의 자력을 담보하는 특약을 맺은 경우에는 그 특약에 기해 매도인이 채무자의 무자력에 대해 담보책임을 지는데, 여기서 그 때에 관련하여 문제가 되어 제597조가 이에 관해 추정규정을 두고 있다.

 

4. 경매에 있어서 담보책임

경매에서의 담보책임은 경매의 목적물에 권리의 하자가 있는 경우에 경락인이 일정한 권리를 행사할 수 있는 것인데, 본조는 경매의 특수성을 감안하여 담보책임의 내용을 정하고 있다.

경매는 세부적인 면에서 매매와는 차이가 있지만, 경매의 목적물인 권리가 소유자인 채무자로부터 경락인에게 이전되고 경락인은 대금을 지불하고 권리를 취득한다는 점에서, 경매는 기본적으로 매매와 다를 바가 없다.

본조도 경매를 매매로 보는 전제에서 매도인의 담보책임에 관한 규정을 경매에 준용하고 있다. 본조가 적용되는 경매는 국가기관이 법률에 의해 행하는 공경매를 말하며, 민사집행법에 의한 강제경매·담보권실행경매 및 국세징수법에 의한 경매가 이에 해당한다.

따라서 사인간에 계약의 경쟁체결의 방식으로 행하여지는 사경매는 일반규정에 따르고 본조는 적용되지 않는다. 경매에서의 담보책임은 권리의 하자에 대해서만 인정되며 물건의 하자에 대해서는 경매의 결과를 확실하게 하기 위해 담보책임을 인정하지 않는다.

 

III. 담보책임과 동시이행

 

민법 제572조 내지 제575조·제580조·제581조의 경우에 매수인은 대금감액청구·계약해제 또는 손해배상을 청구할 수 있는데, 이때에는 동시이행의 항변권에 관한 규정이 준용된다.

즉 매수인은 위 권리에 기해 지급한 대금의 반환 또는 손해배상을 청구할 수 있는 반면, 매도인은 매수인에게 급부한 것의 반환을 청구할 수 있는데, 이 양자의 급부에 관해서는 동시이행의 항변권에 관한 규정을 준용한다.

 

IV. 담보책임에 관한 특약

매도인의 담보책임에 관한 제569조 내지 제583조의 규정은 매매당사자 사이에 유상계약에 따른 대가성의 유지를 위한 것으로서 강행규정은 아니다. 당사자 사이의 특약으로 민법이 정하는 매도인의 담보책임을 배제하거나 경감하는 것은 무방하다.

 

그러나 그러한 특약이 신의칙에 반하는, 담보책임이 생기는 사실을 매도인이 알면서도 고지하지 않은 채 담보책임면제의 특약을 맺은 때, 매도인이 제3자에게 권리를 설정해 주거나 양도한 후 그 매도인이 담보책임면제의 특약을 맺는 경우 매도인은 담보책임을 면하지 못한다(제584조).