명의신탁과 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)

명의신탁과 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)

 

Ⅰ. 명의신탁

 

1. 의의

대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 명의신탁이라 한다.

 

대법원 1972.11.28. 선고 72다1789 판결【소유권이전등기말소】

 

【판결요지】 부동산명의신탁자는 그 채권계약에 기하여 수탁자에 대한 관계에 있어서는 등기 없이 그 부동산에 대한 그의 실질적인 소유권을 대항할 수 있다.

 

대법원 1987.3.10. 선고 85다카2508 판결【소유권이전등기말소등】

 

【판결요지】 다. 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로 수탁자에게 귀속되는 것이므로 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 신탁자는 명의신탁된 부동산이라는 이유를 내세워 제3자에게 소유권을 주장할 수 없는 것이다.

 

대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다32147 판결【토지소유권이전등기】

 

【판결요지】 [3] 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로 수탁자에게 귀속하므로, 수탁자가 수탁 부동산을 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 제3취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸한다.

 

2. 명의신탁의 법리

 

(1) 무효설

통정허위표시이므로 무효라는 견해이다. 명의신탁에는 가장적 외관의 법적 효력을 부인하는데 대한 당사자간의 합의가 전제되므로 명의신탁은 허위표시로서 무효이다.

이 제도를 이용하는 선의 자에게 다소 불편을 주어도 백해무익한 제도이다.

 

(2) 유효설(다수설)

허위표시가 아니라는 견해이다.

명의신탁도 경제적 목적이 있으므로 사적자치의 원리에 비추어 유효하다. 통정허위표시에 해당하는 유사한 사실관계가 있으나 당사자의 신탁에 관한 채권계약이 제108조 제1항의 요건을 충족시키기에는 불충분하다.

 

(3) 수동신탁설

명의신탁은 영미신탁법상의 수동신탁의 법리(passive trust)에 따라 재구성해야 한다는 견해이다.

 

명의신탁은 재산의 보전 또는 관리라는 경제적 목적을 달성하려는 경우도 있으므로 일률적으로 판단할 것이 아니라 유형별로 유, 무효를 판단하는 것이 필요하다.

 

3. 성립요건

 

(1) 명의신탁의 대상

공부에 의해 소유관계가 표시되는 재화로서 소유권에 한한다. 재화는 토지, 건물, 입목, 자동차, 중기, 항공기, 선박 등이다.

 

(2) 명의신탁의 목적

부동산등기특별조치법의 금지 내용은 조세부과의 면탈, 다른 시점사이의 가격변동에 따른 이익을 얻거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 피할 목적으로 하는 경우이다.

판례는 명의신탁의 목적을 불문한다.

 

(3) 명의신탁자가 공부상에 등기, 등록된 사실이 없더라도 유효하게 성립

판례는 중간생략등기에 의하여도 명의신탁은 성립한다는 것이며, 학설은 형식주의하에서는 신탁자에게 보유된 소유권이 도대체 없다고 본다.

 

4. 법률관계

 

명의신탁의 법률관계(소유관계, 해제ᆞ해지의 효과, 수탁자가 수인, 당사자 일방의 사망, 공유관계의 상호신탁)

 

Ⅱ. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

 

1. 의의

판례에 의해 형성된 명의신탁의 법리가 주로 조세를 포탈하거나 토지에 관한 각종 공법적 규제를 피하기 위하여 이용됨에 따라 1995년 이를 방지하기 위하여 부동산실명법이 제정되었다.

 

이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

명의신탁자란 명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자이며, 명의수탁자는 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

실명등기란 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 이 법 시행일이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

 

2. 적용대상

명의신탁약정은 부동산에 관한 소유권 기타 물권(부동산에 관한 물권)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.

 

다음의 경우는 적용이 제외된다.

- 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받거나 가등기하는 경우

- 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

- 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우