매매의 예약(매매예약의 의의, 매매의 일방예약, 예약완결권)

매매의 예약(매매예약의 의의, 매매의 일방예약, 예약완결권)

 

1. 의의

예약이란 본 계약에 대응하는 의미로서 장차 본 계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 의미한다.

매매의 예약이란 예약상의 권리자가 본 계약인 매매의 체결을 원하여 청약을 하면 상대방은 승낙을 하여야 할 채무를 부담하기로 약정하는 계약이다.

당사자 중 누가 청약을 할 권리를 가지며 누가 승낙의무를 가지느냐는 예약의 내용에 따라 정한다.

 

2. 작용

매매의 예약으로 상대방에게 매매를 완성시킬 청약을 할 수 있는 권리자가 본 계약을 성립시킨다는 의사표시(완결의 의사표시)를 하면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 본 계약의 매매를 성립시킬 수 있다.

이는 상대방이 거절당하지 않고서 매매계약을 확실하게 성립할 수 있다는 장점이 있으며 따로 상대방의 승낙을 구하는 소를 제기할 필요가 없게 되므로 편리하며, 갈등을 해결하는 절차 역시 간편해지는 효과가 있다(제564조).

다만 현재에는 주로 채권담보를 위한 담보수단으로 이용되고 있다.

 

3. 매매예약의 종류

 

(1) 편무예약, 쌍무예약

예약을 함에 있어서 그 내용으로 당사자 한쪽만이 청약을 하여 본 계약인 매매를 성립할 권리를 가지고 상대방은 승낙의무를 부담하는 것을 편무예약이라 하며, 당사자 쌍방 모두가 그 권리와 의무를 부담하는 것을 쌍무예약이라 한다.

 

(2) 일방예약, 쌍방예약

매매의 예약을 한 뒤 청약을 할 권리 있는 자가 본 계약 체결의 청약을 했으나 승낙의무자로부터 승낙을 받지 못한 경우에도 본 매매를 완성시킨다는 의사표시를 하는 것을 완결의 의사표시라고 한다. 당사자 한쪽만이 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 권리를 가지는 일방예약이라 하며 쌍방이 모두 그 권리를 가지는 경우를 쌍방예약이라 한다.

 

4. 일방예약의 성질

민법 제564조에서는 매매의 일방예약만을 규정하고 있으나 계약의 자유가 이루어지고 있으므로 다른 형태의 예약도 인정해야 한다고 봐야 한다. 다만 원칙상 예약은 당사자의 특별한 의사표시가 없는 경우 일방예약으로서 다루어야 한다.

예약도 채권계약이므로 계약의 일반적인 원칙을 따른다. 따라서 예약이 성립하기 위해서는 예약의 본 계약에 대한 내용이 확정되어 있거나 확정될 수 있어야 한다(제564조 참조).

 

일방예약의 법적 성질에 관하여 다수설은 일방예약/쌍방예약에 있어 그것은 예약권리자의 완결의 의사표시를 조건으로 하는 정지조건부 매매라고 한다.

정지조건부란 기존에 존재하는 법률관계가 장래의 불확실한 사실의 발생을 조건으로 법률행위의 효력여부가 결정되는 것이다.

소수설은 본 계약이 아직 성립하지 않았음에도 일단 본 계약이 이미 성립하였으나 그 효력의 발생이 완결의 의사표시를 조건으로 한다는 정지조건부 매매와는 성질이 다르다. 다만 법률의 규정에 의하여 정지조건부 매매와 같은 효과가 생기는데 불과한 특수한 예약이며 매매는 아니라는 입장이다.

 

5. 예약완결권

 

(1) 의의 및 성질

상대방에 대하여 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 권리를 의미한다.

예약권리자의 일방적인 의사표시에 의하여 본 계약이 성립한다는 점에서 예약완결권은 형성권이다.

 

부동산물권을 이전하는 내용의 본 계약의 예약완결권은 가등기를 할 수 있고 가등기를 한 상태에서는 그 예약완결권을 근거로 제3자에게 대항할 수 있다.

또한 이 예약완결권은 타인에게 양도할 수 있다. 양도에 있어 예약의무자의 승낙은 필요 없으나 채권양도에 준하여 예약완결권이 가등기 되어있지 않은 경우 예약의무자의 승낙 혹은 이에 대한 통지를 하여야만 제3자에게 대항할 수 있다.

다만 예약완결권이 가등기 되어있을 경우 그 가등기의 이전등기만으로써 제3자에게 대항할 수 있다.

 

(2) 행위방식

완결권자가 예약의무자에 대하여 행사하여야 한다. 다만 예약완결권을 타인에게 양도하였을 경우 그 양수인이 완결의 의사표시를 하여야 하며 다수의 수인이 공동하여 매수하는 경우에는 예약완결권의 준공유가 인정되어 공동의 의사로 행사하여야 한다.

 

또한 예약의무자는 보통 예약의 상대방이지만 예약완결권이 가등기에 의해 제3자에게 대항력을 가지게 되는 경우에 목적부동산이 제3자에게 양도된 때에는 그 제3자는 예약의무자의 지위를 승계하게 되므로 이때에는 완결권행사는 제3자에 대해서 해야 한다.

 

(3) 행사의 효과

완결의 의사표시를 하면 그 때의 본 계약인 매매는 성립한다. 다만 완결의 의사표시를 할 때에 대금을 제공할 필요는 없으며 완결의 의사표시로 매매는 성립하므로 상대방에 대하여 곧 본 계약의 이행을 청구할 수 있다. 따라서 매매의 성립에 따르는 효과도 당연히 그 때에 발생한다.

 

(4) 예약완결권의 존속기간

당사자들 간의 계약에서 그 기간을 정하며 그 기간에는 제한이 없다. 다만 그 기간을 정하지 않은 경우 예약의무자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부를 예약완결권자에게 최고할 수 있다.

그 기간내 확답을 받지 못할 경우 예약은 그 효력을 잃는다(제564조 제2항, 제3항).

예약완결권은 형성권이므로 10년의 기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다.