건물의 구분소유(구분소유의 의의, 구분소유건물의 부분, 대지와 대지사용권, 구분소유건물의 관리관계 및 구분소유권의 효과)

건물의 구분소유(구분소유의 의의, 구분소유건물의 부분, 대지와 대지사용권, 구분소유건물의 관리관계 및 구분소유권의 효과)

 

I. 구분소유의 의의

구분소유란 한 채의 건물을 구분하여 그 부분을 각각 별개의 물건으로 하여 다수인이 소유하는 것을 말한다. 각각 구분된 부분에 대한 소유권을 ‘구분소유권’이라 하고, 그러한 소유자를 ‘구분소유자’라 한다.

건물의 구분된 부분은 독립한 소유권의 객체가 되며 일물일권주의의 예외가 된다.

경제적으로는 독립한 건물과 동일한 효용을 가지며 또한 사회관념상 독립한 건물로 다루어지는 경우에 그 부분 건물위에 독립한 소유권이 인정된다.

 

대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결【건물명도등】

 

【판결요지】 [1] 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

 

Ⅱ. 구분소유건물의 부분

 

구분소유의 성립과 소멸 및 전유부분과 공용부분

 

Ⅲ. 대지 및 대지사용권

 

1. 건물의 대지와 대지관계

 

(1) 건물의 대지

1동의 건물이 소재하는 토지인 법정대지와 구분소유자가 1동의 건물 및 법정대지와 일체로 하여 관리 또는 사용하는 통로, 주차장, 정원 등의 토지로 규약에 의하여 건물의 대지로 된 토지인 규약토지를 말한다.

 

(2) 구분소유자들의 공유적으로 귀속하는 경우

- 대지는 구분소유자들의 공유

- 전유부분과 대지사용권의 일체성

- 대지공유자의 분할청구 금지

 

(3) 규약에 의한 건물의 대지

전유부분에 속하는 한 채의 건물이 소재하는 토지와 일체로 관리, 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 설정이 가능하다.

 

(4) 지상권, 임차권을 가지는 경우

건물의 구분소유자들은 그들간의 대지에 관한 권리관계를 준공유적으로 취득한다.

 

(5) 지상권, 임차권이 소멸한 경우

지상권, 임차권이 소멸한 경우에도 구분소유자(임차권)들의 매수청구권이 인정된다.

 

(6) 구분소유자가 대지에 관한 권리를 가지지 않은 경우

그 전유부분에 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대한 구분소유물의 매수청구권을 가진다.

 

2. 대지사용권

 

(1) 대지사용권

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(2) 대지권

대지사용권 중 등기된 것을 대지권이라 하며, 대지권은 건물과 분리하여 처분할 수 없다.

 

(3) 대지사용권과 구분소유권을 일체화

구분소유자의 대지사용권은 그이 전유부분의 처분에 따르도록 하고 전유부분과 분리하여 처분하지 못한다.

 

대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결【건물명도등;부당이득금】

 

【판결요지】 [1] 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연,

각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는 바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

 

대법원 2006.9.22. 선고 2004다58611 판결【소유권이전등기】

 

【판결요지】 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다.

 

Ⅳ. 구분소유건물의 관리관계

 

구분소유건물의 권리관계(공용부분의 관리ᆞ변경, 관리단 및 규약)

 

Ⅴ. 구분소유권의 효과

 

1. 전유부분의 효력

- 건물보존에 유해한 유해행위 및 증축 및 개축의 금지

- 자기의 전유부분의 보존, 개량을 위한 범위 내에서 다른 공용부분의 사용청구권

- 건물의 멸실에 대한 재축, 복구권

 

2. 공용부분에서의 구분소유권의 효력

- 공용부분으로서의 공유

- 공유의 지분

- 공용부분의 관리, 수익

- 처분의 종속성