구분소유의 성립과 소멸 및 전유부분과 공용부분

구분소유의 성립과 소멸 및 전유부분과 공용부분

 

1. 구분소유의 성립과 소멸

 

(1) 분양자의 담보책임

집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임은 민법 제667조 내지 671조(수급인의 담보책임)를 준용한다(집 9조1항).

분양자의 담보책임에 관하여는 민법의 규정보다 매수인을 불리하게 한 특약은 무효이다.

 

대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결【손해배상(기)】

 

【판결요지】 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 하자담보 추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다.

 

(2) 구분행위와 등기

구분소유권을 취득하기 위해서는 구분소유를 설정하려는 소유자의 의사(구분행위) 및 구분등기가 있어야 한다.

 

대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결【부당이득금반환】

 

【판결요지】 [1] 1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다.

 

대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결【매매잔대금등】

 

【판결요지】 집합건물의소유및관리에관한법률 제53조, 제54조, 제56조, 제57조의 규정에 비추어 보면, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.

 

(3) 구분소유권의 소멸

- 건물부분의 합병등기

- 물리적 구분의 제거

- 건물의 전부 또는 일부멸실

 

2. 전유부분과 공용부분

 

(1) 전유부분

전유부분이란 구분소유자가 건물의 사용, 수익을 전유적으로 행사하는 분분을 말하며 독립소유권을 가진다.

 

대법원 1995.9.29. 선고 94다53587,94다53594(참가) 판결【소유권확인등】

 

【판결요지】 가. 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다.

나. 상가 건물의 일부씩을 구획한 점포들이 구분소유권의 객체가 될 수 있게 시설되지 아니하여 구분소유에 적합한 상태로 존재하지 아니할 경우라면, 그 점포의 집합체인 건물에 관하여 전체로서 1동의 등기가 되고 피분양자들이 건물 전체 면적에 대한 점포면적의 비율로 공유지분이전등기를 받았다고 하더라도, 그 특정 점포 부분에 대한 구분소유권을 취득한다고 볼 수 없다는 이유로 구분소유권을 인정한 원심판결을 파기한 사례.

 

대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결【건물명도등】

 

【판결요지】 [1] 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

[2] 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰 받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다.

[3] 상가 점포가 구조상으로나 실제 이용상으로 다른 부분과 구분되지 않아 위 점포에 관한 소유권보존등기가 무효라고 한 사례.

 

(2) 공용부분

공용부분은 법정공유부분과 규약공용부분으로 나뉜다.

전유부분 이외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속 건물은 법정공용부분이며, 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속건물은 규약공용부분이다. 이 경우 부속건물이 공용부분이라는 것을 등기하여야 한다.

 

공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하나 일부의 구분소유자만이 공유로 제공되는 것이 명백한 경우에는 그들만의 공유로 된다.

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적비율에 의하나 달리 정할 수 있다.

공용부분의 지분은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 그 지분만을 처분할 수 없다.

 

(3) 권리행사의 제한

구분소유건물보존에 유해한 행위 기타 건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위는 하지 못한다.

전유부분 또는 공용부분의 보전, 개량을 위한 다른 구분소유자의 전유부분이나 자기소유에 속하지 않는 공용부분에 사용권을 가진다.

건물대지에 대한 무권리자에 대한 그 전유부분의 수거를 청구할 수 있는 권리자의 매수청구권이 인정된다.