구분소유건물의 권리관계(공용부분의 관리ᆞ변경, 관리단 및 규약)

구분소유건물의 권리관계(공용부분의 관리ᆞ변경, 관리단 및 규약)

 

1. 공용부분의 관리, 변경

공유부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 집회의 통상결의(과반수)로써 결정하며 보존행위는 단독으로 가능하다.

공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 집회의 특별결의(3/4이사의 다수결)로써 결정하며, 과다한 비용이 아닐 때에는 통상의 집회로 결정할 수 있다.

 

2. 관리단 및 규약

 

(1) 관리단의 구성

1동의 건물에 관하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자들 전원으로 건물, 대지, 부속시설의 관리를 목적으로 하는 관리단이 구성된다. 관리단은 특별한 조직행위가 없어도 당연히 성립하는 단체이다.

3) 구분소유자가 10인이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.

 

대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결【사용요금】

 

【판결요지】[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

 

(2) 규약

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항으로서 집합건물법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다.

 

대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결【건물등철거등】

 

【판결요지】 [1] 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.

[2] 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.