목적물이 화재로 인하여 소실된 경우 임대차의 법률관계

목적물이 화재로 인하여 소실된 경우 임대차의 법률관계

 

1. 문제점

임차목적물이 전부 멸실된 경우 임대인의 임차목적물을 사용, 수익케 할 의무가 이행불능이 되었으므로 임대차계약은 임차인의 해지의 의사표시를 기다리지 않고 당연 종료된다. 그 결과 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금반환의무가 발생한다. 이 경우 임차인의 목적물 반환의무가 불가능하게 되어 그에 따른 법률관계가 문제된다.

 

2. 임차인의 목적물반환의무 불능에 의한 귀책사유

(1) 증명책임

임차건물이 원인불명의 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 그 귀책사유에 관한 증명책임의 소재에 대해서 판례는 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 증명할 책임이 있다고 한다. (대판 99다36273)

(2) 관련판례

① 따라서 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하여야 하며, 화재가 임차 부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다고 할 것이다. (대판 2000다57351)

② 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다는 이유로, 임차인의 손해배상책임을 인정하였다.(대판 2005다51013)

③ 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정하였다.(대판 99다64384)

 

3. 임차인의 과실로 인한 경우

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있다. 임차인도 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 실제로는 위 손해배상채무만큼 공제된다.

 

4. 임대인의 과실로 인한 경우

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 그에 반해 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 그리고 임대인의 사용, 수익케 할 의무가 이행불능되었음을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

5. 쌍방의 귀책사유가 없는 경우

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있지만, 이는 공평의 원칙상 인정되는 것에 불과하고 쌍무계약상의 양 채무처럼 대가적인 견련관계가 있는 것은 아니기 때문에, 위험부담에 관한 민법의 규정이 적용되지 않음을 주의해야 한다. 임차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무, 부당이득반환채무 등을 담보하는 것이기 때문에 그러한 공제할 채무가 없다면 당연히 임차인에게 반환되어야 한다.