중간생략등기의 의의 및 경료된 중간생략등기의 효력

중간생략등기의 의의 및 경료된 중간생략등기의 효력

 

1. 의의

중간생략등기란 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자, 중간취득자로부터 최종취득자에게 이전되어야 할 경우 그 중간취득자에의 중간등기를 생략해서 최초의 양도인과최종취득자에의 사이에 직접 행하여지는 등기를 말한다.

등록세 기타 조세부담의 경감, 절차비용의 절약, 부동산투기 등에 악용된다.

 

2. 경료된 중간생략등기

 

(1) 판례

등기는 권리의 현재상태를 공시하는 것이 목적이므로 중간생략등기라 하더라도 현재의 권리상태는 공시되므로 이를 무효로 할 것은 아니며, 다만 유효로 하기 위하여는 매매당사자간전원의 합의나 동의가 있어야 한다고 하여 조건부 유효설의 입장을 취하고 있다.

 

대법원 1993.1.26. 선고 92다39112 판결

【판결요지】

가. 주택건설촉진법상 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간동안전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 국민주택사업주체인 분양자에게 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한다는취지는 아니다.

나. 부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.

 

(2) 학설

 

1) 무효설(소수설)

물권변동의 과정뿐만 아니라 현재의 권리상태도 공시되지 못하므로 무효이며, 중간취득자는 물권을 취득한 적이 없고 매도인과 최종 취득자 간에는 물권을 이전하는 원인행위인 물권행위가 없다.

부동산물권변동의 등기는 효력발생 요건이므로 중간생략등기는 최초부터 물권변동의 효력이 발생하지 않고, 또한 탈법적 목적으로 행하여 짐으로서 효력을 부정한다.

 

2) 조건부 유효설(다수설)

A, B, C간에 전원의 합의가 있거나, 중간취득자의 동의가 있는 경우에만 유효하다.

동의와 합의는 순차적, 묵시적으로 가능하다.

매매당사자 전원이 한 곳에서 합의를 보지 않고 순차로 중간등기 생략의 합의를 한 경우에도 전체적 합의로 인정한다(판례).

매도인이 소유권이전등기 소요서류에 매수인란을 백지로 교부시 중간생략등기의 합의가 있다고 보아 묵시적 합의도 인정한다(판례).

합의가 없더라도 적법한 등기원인에 의해 행하여진 때에는 말소불가 하다(유효).

 

3) 무조건 유효설

 

① 독일민법 제185조 제1항 유추적용설

중간취득자의 처분도 양도인과의 물권적 합의와 처분에 대한 동의의 의미이므로 유효ㅎ하다는 학설이다.

 

② 물권적 기대권설

중간취득자의 물권적 기대권(매도인과 중간자의 물권행위로 중간자가 물권적 기대권을 취득)을 인정함으로써 그 물권적 기대권이 양도된 것이므로 그에 기하여 매도인과 최종취득자간에 행해진 등기는 유효하다. 즉 물권적 기대권에서 최종취득자는 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

 

3. 부동산등기특별조치법

1990. 9. 1.부터 시행되는 부동산등기특별조치법은 부동산 거래시 반드시 등기를 하도록 하여 중간생략등기를 금지하고 있다.

 

미등기전매를 하면 형사처벌을 받게 된다. 부동산의 소유권을 넘겨받을 것을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람이 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적을 가지고 전매계약을 체결하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형을 받게 된다(제8조).

 

상대방과 계약을 맺어 그로부터 부동산에 대한 소유권을 넘겨받게 되어 있는 사람은 그 계약서에 검인을 받지 아니한 상태에서 다시 제3자와 그 부동산의 소유권을 넘겨주는 것을 내용으로 하는 계약이나 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결할 때에는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처한다(제9조).