부동산등기제도(등기의 의의, 등기의 종류, 등기의 대상 및 등기신청 절차)

부동산등기제도(등기의 의의, 등기의 종류, 등기의 대상 및 등기신청 절차)

 

1. 등기의 의의

 

(1) 실체법상 등기와 절차법상 등기

 

1) 실체법상 등기

등기공무원이라 일컬어지는 국가기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것, 또는 그러한 기재자체.

 

2) 절차법상 등기

실체법상의 등기 및 그 밖에 부동산에 관한 표시에 관한 기재를 포함한다.

절차법상의 등기와 실체법상의 등기가 언제나 일치하는 것은 아니며 절차법상의 등기가 더 넓은 의미를 가짐(예 지상권, 전세권, 저당권의 소멸의 잔존등기).

 

(2) 등기소, 등기공무원, 등기부

 

1) 등기소

등기사무를 처리하는 국가기관으로서 등기할 권리목적인 부동산 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 등기소를 말한다.

 

2) 등기공무원

등기에 관한 사무를 자기의 이름으로 자기 책임하에서 처리할 수 있는 자로서 지방법원, 지방법원지원 또는 등기소에 근무하는 자 중에서 법원서기관, 법원사무관, 법원주사 또는 법원주사보 가운데서 지방법원장이 지정하는 자이다.

 

3) 등기부와 대장

등기부는 부동산에 관한 권리관계와 권리의 객체인 부동산의 표시를 기재하는 공적 장부이다. 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 2종으로 한다.

 

대장은 지적공부(토지대장, 임야대장)와 가옥대장이 있다.

 

등기부와 대장은 기재내용의 일치 내지 부합을 위하여 절차적 의존, 협력관계에 있다.

 

2. 등기의 종류

등기의 종류(신설ᆞ변동, 내용, 효력, 기능 방법, 형식에 따른 분류)

 

3. 등기의 대상(등기하여야 할 사항 : 절차법상 등기사항)

등기의 대상(등기를 요하는 물건 및 권리, 등기를 할 수 없는 권리, 등기되어야 할 권리변동)

 

4. 등기신청절차

등기는 부동산등기법에 따라 유효하게 행해져야 하며 이를 위해 요건이 필요하다.

 

(1) 신청주의

 

1) 권리에 관한 등기

권리에 관한 등기는 본래 사법상의 권리를 보호하기 위한 제도이므로 등기여부는 당사자의 자유의사에 일임하는 것이 타당하다(실체관계와 부합).

 

2) 등기신청절차의 개시

당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁(부등법 27조)

 

3) 예외(법률의 규정)

등기공무원의 직권 및 법원의 명령에 의한 경우

 

(2) 서면주의

등기가 표시에 관한 등기이든 권리에 관한 등기이든 법률에 정한 기재사항을 기입한신청서를 제출하여야 한다(부등법 40조). 이는 구두주의에 의해 생기는 오류를 방지하고 심사편의와 사무처리의 신속화를 위한 것이다.

등기신청에 필요한 서면(부등법 40조)은 신청서와 첨부서면으로, 첨부서면에는 등기원인을 증명하는 서면(매매계약서, 증여계약서 등), 제한물권설정계약서(제한물권 설정시), 등기의무자의 권리에 관한 등기필증, 인감증명서, 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의, 승낙을 요할 때 이를 증명하는 서면, 대리인에 의하여 등기를 신청하는 때는 그 권한을 증명하는 서면, 신청인의 주소를 증명하는 서면 등이 있다.

 

(3) 당사자출석주의

등기신청 당사자 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청(부등법 28조)하고 당사자가 출석하여 그 진정성을 담보한다.

등기공무원의 심사권은 형식적 심사주의이나 예외적으로 1동의 건물을 구분한 건물에 관한 등기신청이 있는 때에는 실질적심사를 한다.

 

(4) 공동신청주의

등기권리자와 등기의무자의 공동신청주의(부등법 제28조)이다. 이는 형식적 심사권만 인정되는 법제하에서 등기의 진정성을 제도적으로 보장하기 위한 것이다.

등기권리자는 신청한 등기가 이루어지면 권리를 취득하여 등기명의인이 되는 등기부상 직접 이익을 얻는 자이며, 등기의무자는 등기가 이루어지면 권리를 상실하는 등 등기부상 불이익을 받는 자이다.

 

다음의 경우는 공동신청주의의 예외가 적용되어 단독신청한다.

• 상속, 판결에 의한 등기(부등법 29조), 멸실회복등기(부등법 79조), 토지수용에 따른 소유권이전등기(부등법 115조)와 같이 공동신청에 의하지 않아도 등기의 진정성을 보장할 수 있는 경우
• 미등기부동산소유권의 보존등기(부등법 130, 131조), 건물의 부합 기타 변경등기(부등법 90, 101조), 부동산표시의 변경등기(부등법 56조)와 같이 등기의 성질상 등기의무자가 없는 경우
• 가등기의무자의 승낙서를 첨부한 가등기(부등법 37조), 가등기가처분명령의 정본을첨부한 가등기(부등법 37조), 가등기명의인의 승낙서나 대항력있는 재판의 등본을 첨부한 가등기의 말소등기(부등법 169조), 등기된 권리가 어떤 자의 사망으로 소멸하는 때의 말소등기(부등법 166조), 등기의무자의 행방불명의 경우의 말소등기(부등법 제167조) 등 등기의 목적특수성 등으로 공동신청을 강요하는 것이 타당하지 않은 경우