전세권과 임차권의 비교(존속기간, 갱신 및 성질 등)

전세권과 임차권의 비교(존속기간, 갱신 및 성질 등)

 

1. 전세권과 임차권의 개념

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말함(민법 제303조 제1항)

 

임차권이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말함(민법 제618조)

 

2. 전세권과 임차권의 족속기간

 

(1) 전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못함(민법 제312조 제1항)

당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축함(민법 제312조 제1항)

건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 함(민법 제312조 제2항)

 

전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며. 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸함(민법 제313조)

 

(2) 임차권의 존속기간

일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속딤

임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생함(민법 제635조 제2항)

l  토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월

l  동산은 5일

 

3. 전세권과 임차권의 갱신

 

(1) 전세권의 갱신

전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못함(민법 제312조제3항)

건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봄(민법 제312조 제4항)

l  갱신거절의 통지

l  조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지

이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봄(민법 제312조 제4항)

 

(2) 임차권의 갱신

임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있음(민법 제643조, 제283조)

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄(민법 제639조제1항)

 

4. 전세권 및 임차권의 성질

 

(1) 전세권의 성질

① 타인의 부동산에 대한 권리

전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리임(민법 제303조 제1항)

② 양도성

전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있음(민법 제306조)

③ 전세금의 지급

전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기하여야 함(민법 제303조 제1항, 부동산등기법 제72조 제1항)

④ 우선변제권

전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음(민법 제303조 제1항)

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있음(민법 제318조)

 

(2) 임차권의 성질

① 임차권의 대항력

임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있음(민법 제621조 제1항)

부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 발생함(민법 제621조 제2항)

임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄(주택임대차보호법 제3조 제1항)

상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 발생함(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 발생함(민법 제622조 제1항)

 

(참고) 임차권 등기명령제도

임차권등기명령신청서 작성 예시 및 첨부서류