근저당권 변경등기(채권최고액 변경, 근저당권 목적 변경, 채무자 변경 또는 추가)
1. 근저당권 변경등기
근저당권 변경등기란 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말함
2. 근저당권 변경 등기 원인
(1) 채권최고액 변경
채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 하며, 변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당함
(2) 근저당권의 목적 변경
공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해하여야 함
(3) 채무자 변경
채권자 및 신ᆞ구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가적으로 가입하는 경우 '채무자 변경계약'을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있음. 계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당함
(4) 채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가
① 확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경
근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 함
면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것을 말함(민법 제454조 제1항)
면책적 채무인수는 채권자의 승낙에 의해 그 효력이 발생함(민법 제454조 제1항)
② 확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 채무자 추가
중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것을 말함
중첩적 채무인수는 채무자의 승낙을 필요로 하지 않음
③ 중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 유효성
채무자를 연대채무자로 변경(추가)하는 중첩적 채무인수를 원인으로 한 근저당권변경계약에서 그 원인을 '중첩적 채무인수'가 아닌 '변경계약'으로 등기했어도 그 변경등기의 효력에는 차이가 없으므로, 두 가지 경우 모두 유효한 등기임
근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 중첩적으로 인수해 근저당권 변경등기가 설정되었다면 종전 채무자의 기존 채무뿐만 아니라, 신채무자와 거래함으로써 발생한 채무까지도 위 근저당권에 의해 담보됨
3. 근저당권 이전등기
근저당권 이전등기는 근저당권자가 상속이나 합병, 계약 등으로 근저당권 등기상의 권리를 제3자에게 이전하는 등기를 말함
근저당권 이전등기의 등기의무자는 근저당권자이며, 등기권리자는 근저당권 이전을 받을 자임
4. 근저당권 변경등기 신청 관련 등기선례
(1) 동일한 피담보채권을 담보하기 위하여 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우에 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할하여 각 별개의 근저당권등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 아니하는바, 구분건물 100세대를 공동담보로 하여 설정된 근저당권의 채권최고액 5,200,000,000원을 각 구분건물별로 52,000,000원으로 분할하여 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수는 없다. (2004. 12. 01. 부등 3402-612 질의회답)
(2) 동일한 부동산에 관하여 근저당설정등기가 순차로 경로된 후 선순위 근저당권의 채무자를 변경하는 근저당권변경의 부기등기가 이루어졌다 하더라도, 위 선순위 근저당권등기의 순위에는 아무런 영향이 없다. (89.10.10 등기 제1886호)
(3) 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청하는 경우 종전 채무자의 표시에 변경사유가 있더라도 그러한 사실이 명백히 나타나는 서면(주민등록등·초본 또는 법인등기부등·초본 등)을 첨부하였다면 종전 채무자에 관한 사항의 변경등기를 생략하고 신채무자로의 변경등기를 할 수 있다. (2008. 03. 28. 부동산등기과－875 질의회답)
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