전세권 설정ᆞ변경ᆞ이전등기

전세권 설정ᆞ변경ᆞ이전등기

 

1. 전세권 설정등기

전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말함

 

전세권 설정등기 시 등기의무자는 전세권 설정자(소유자)이며, 등기권리자는 전세권자임

 

전세권 설정 관련 등기선례

 

토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물 전부에 대한 전세권설정등기가 경료된 경우에도 토지에 대하여 별도의 전세권설정등기를 신청할 수 있으며, 또한 이미 건물의 일부에 전세권이 설정된 경우에도 위 건물부분과 중복되지 않는 다른 건물부분에 대하여 전세권설정등기를 신청할 수 있다. (2000. 10. 4. 등기 3402-691 질의회답)

 

1동의 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기가 경료된 후, 그 건물의 대지 전부를 추가하여 위 전세권의 목적으로 하는 추가전세권설정등기를 신청할 수 있다( 부동산등기법 제139조 제3항, 제147조). (2000. 2. 16. 등기 3402-111 질의회답)

 

2. 전세권 변경등기

전세권 변경등기란 전세계약의 존속기간이나 전세금 등을 변경하는 등기를 말함

 

전세권 변경등기의 사유

l  존속기간의 연장 또는 단축

l  전세금의 증감

l  전세권 범위의 변경

 

전세권 변경등기 시 등기의무자는 등기부상 불이익을 받는 자이며, 등기권리자는 등기부상 이익을 받는 자임

 

전세권 변경등기 관련 등기선례

 

건물전세권은 존속기간이 만료되더라도 법정갱신으로 등기하지 않아도 전세권자는 전세권설정자 및 제3자에게 그 권리를 주장할 수 있지만, 위 등기의 처분 또는 내용을 변경하는 등기를 신청하기 위해서는 존속기간의 변경등기의 신청을 선행 또는 동시에 하여야 한다. (2008. 02. 01. 부동산등기과－382 질의회답)

 

건물에 대한 전세권의 존속기간이 만료되어 전세권변경계약을 체결한 후 전세권변경등기를 함에 있어서, 존속기간의 변경등기를 신청하는 경우에는 법정갱신 제도가 있어 그 존속기간 만료 전에 하는 통상의 변경등기 신청에 있어서와 마찬가지로 지방세법 제131조 제1항 제8호의 규정에 의한 등록세를 납부하면 된다. 그러나 전세금 증액에 따른 전세금 변경등기를 신청하는 경우에는 전세권 존속기간 만료일 전후를 불문하고 그 증액된 금액에 관하여는 지방세법 제131조 제1항 제6호 (4)의 규정에 의한 등록세를 납부하여야 한다. (93.3.23. 등기 제687호 국민연금관리공단이사장 대 질의회답)

 

3. 전세권 이전등기

전세권 이전등기는 전세권등기상의 권리 일부 또는 전부를 제3자에게 이전하는 등기를 말함

 

전세금이 상향조정되었다면 전세금 변경계약에 의한 전세권 변경등기를 해야 하고, 현재의 전세권자가 제3자와 공동으로 전세권을 공유하려면 제3자에게 전세권의 일부를 양도하는 전세권 일부 이전등기를 하여야 함 (2001. 8. 23. 제정, 「등기선례」 6-320)

 

전세권 이전등기의 등기의무자는 전세권의 양도인이며, 등기권리자는 전세권의 양수인임