주택임대차보호법의 대항력과 효력발생시기

주택임대차보호법의 대항력과 효력발생시기

 

1. 대항력의 요건

 

(1) 주택의 인도

① 인도에는 현실의 인도뿐만 아니라 간이인도, 반환청구권의 양도, 점유개정에 의한 인도로 포함한다.

② 판례는 “주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 않은 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대판 1994.6.24, 94다3155)”고 한다.

 

(2) 주민등록

① 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다(대판 2002.6.14, 2002다15467).

③ 인적 요건

㉠ 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자·자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 즉, 임차인이 그 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대판 1989.1.17, 88다카143).

㉡ ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항의 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있으며, 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 취득한다(대판 2007.11.29, 2005다64255).

④ 장소적 요건

㉠ 제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악하고 있으므로, 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없다(대판 2001.12.27, 2001다63216). 즉, 원칙적으로 주민등록지번은 전입신고 당시 임차건물의 등기부상 지번과 같아야 하고, 세대별로 구분등기가 되어 있는 아파트·다세대주택·연립주택의 경우에는 지번과 함께 공부상의 동·호수를 표시해야 한다.

㉡ 다만, 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도 · 토지대장 · 건축물대장 등의 주택지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동·호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대판 2001.12.27, 2001다63216).

⑤ 임대차의 공시적 요건

㉠ 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대판 1999.4.23, 98다32939).

㉡ 전입신고를 마친 주택소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 이를 임차하여 잔금수령일부터 임차인으로서 거주하는 경우에는 매수인에게 소유권이전등기를 경료해 준 날 이후에야 비로소 그 주민등록이 임대차 공시방법으로서 효력이 있다(대판 1999.4.23, 98다32939). 전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인이 그 주택을 취득하여 소유권이전등기를 마친 경우에는 주민등록상 소유자가 아닌 자가 거주하는 것으로 나타나 있어 그 주민등록이 임대차 공시기능을 수행하고 있었으므로 임차인 명의의 소유권이전등기가 경료되는 ‘즉시’ 그 전차인이 대항력을 취득한다.

 

(3) 유효한 주택임대차계약의 존재

① 주택의 인도와 주민등록 자체에 공신력이 있는 것은 아니므로, 대항력은 유효한 주택임대차관계의 존재를 전제로 한다.

② 기존채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용 · 수익할 목적을 갖지 않은 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효이므로 이에 ｢주택임대차보호법｣이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다(대판 2002.3.12, 2000다24184).

 

2. 대항력의 발생과 존속

 

(1) 대항력의 발생시기

① 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 날의 다음 날부터이다. ‘익일’은 익일 오전 0시를 말한다(대판 1999.5.25, 99다9981).

② ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이다(대판 1997.12.12, 97다22393).

 

(2) 대항력의 존속요건

① 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다(대판 1987.2.24, 86다카1695).

② 판례에 의하면, 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대판 2000.9.29, 2000다37012).

③ 대항력을 취득한 후에 임대차계약이 갱신된 경우, 처음의 대항력은 그 보증금의 범위에서 유지되고, 증액된 보증금에 관해서는 갱신계약 효력발생시를 기준으로 대항력이 부여된다.

 

(3) 임대차 종료의 경우

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제되므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 대항력도 존속한다.

즉, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 끝난 후에도 보증금을 반환받지 못하고 있는 상태에서 임차주택이 양도된 경우, 임차인은 양수인에게 대항할 수 있다. 이 경우 주민등록을 유지한 채로 그 주택에 계속 거주하고 있어야 한다.

 

(4) 경락의 경우

① 임차주택에 대해 ｢민사집행법｣에 따른 경매가 행해진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 임차권은 소멸하므로, 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않으므로, 그 임차인은 경락인에게 대항할 수 있다.

② 여기서 대항력 있는(경락인에게 대항할 수 있는) 임차권이란 경락에 의해 소멸하는 모든 담보물권·압류채권보다 선순위의 임차권을 말한다.

③ 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

(5) 주택소유권이전계약이 무효이거나 취소 또는 해제된 경우

주택소유권등기명의가 양수인에게 넘어간 상태에서 주택소유권이전계약이 무효이거나 취소 · 해제되면, 주택소유권은 양도인에게 복귀하지만 제3자는 제3자 보호규정(예를 들면, 제548조 제1항 단서)에 의해 보호되므로, 양수인으로부터 주택을 임차한 임차인은 ｢주택임대차보호법｣상의 대항요건을 갖추면 제3자 보호규정에 의거하여 양도인에게 대항할 수 있다.

 

주택임대차보호법상 임대차기간과 임대차계약의 묵시적 갱신 및 임차인의 해지통고