임차인의 부속물매수청구권 (민법 제646조)

임차인의 부속물매수청구권 (민법 제646조)

 

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

1. 의의

 

(1) ‘임차인의 부속물매수청구권’이란 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임차물에 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우, 임차인이 임대차 종료시에 임대인에 대해 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다(제646조)

(2) 임차인의 투하자본 회수를 위하여 민법이 인정하고 있는 것으로 건물 기타 공작물의 임차인에게 한하여 부속물매수청구권이 인정될 뿐 토지의 임차인에게는 인정되지 않는다.

 

2. 부속물매수청구권의 행사요건

 

(1) 건물 기타 공작물의 임대차일 것

(2) 임차인이 임차목적물의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 것일 것

여기서 ‘부속물’이란 건물에 부속된 것으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립한 물건이며 건물의 편익을 가져오게 하는 물건이어야 한다. 따라서 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 때에는 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없고(92다41627), 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물은 매수청구권의 대상이 될 수 없다.(81다1001)

(3) 부속물이 독립성을 가질 것

(4) 임대인의 동의를 얻거나 임대인으로부터 매수하여 부속시킨 것일 것

(5) 임대차가 종료하였을 것

판례는 채무불이행으로 인한 해지로 임대차가 종료된 경우 부정한다(대판88다카7245)

 

3. 행사의 효과

 

(1) 매매계약의 성립

부속물매수청구권은 형성권으로서, 임차인의 매수청구권 행사에 의하여 매매의 효력이 즉시 발생하며, 매매가액은 행사 당시의 시가 상당액이다.

(2) 동시이행의 항변권 행사여부

부속물매매대금의 지급과 부속물의 인도는 동시이행의 관계에 있다.

(3) 유치권 인정여부

부속물은 임차물과 독립한 물건이고 매매대금채권은 임차물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권은 부정된다는 것이 통설과 판례의 태도이다.

 

4. 부속물매수청구권 포기 특약의 유효성

 

부속물매수청구권을 규정한 제646조는 강행규정으로서 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효가 된다. (제652조) 따라서 임대차계약에서 부속물매수청구권 배제특약(원상복구특약)은 무효이므로 당해 특약이 부속물매수청구권 행사를 배제할 수 없다.(대판95다12927)

 

다만 임대차계약의 전체과정을 살펴보아 ‘부속물매수청구권을 포기하는 대신 임대차계약의 보증금 및 차임을 파격적으로 저렴하게 하는 등’ 특약의 내용이 임차인에게 불리하지 않는 것이라면 그 특약을 무효로 볼 것은 아니다. (대판81다1001)