상가건물 임대차보호법 개정 내용 / 임차인 특별보호 조항 신설 등

상가건물 임대차보호법 개정 내용 / 임차인 특별보호 조항 신설 등

 

2020. 9. 24. 국회 본회의 심의에서 상가건물 임대차보호법 개정안이 가결되었습니다.

개정 상임법은 공포된 날부터 즉시 시행될 예정이며, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 개정 내용이 적용될 예정입니다.

 

주요 개정 내용은 코로나 19 여파로 인한 경제상황을 반영하여 임차인의 차임 연체로 인한 불이익을 제한하고, 제 1급감염병에 의한 경제사정 변동을 차임 등 증감청구권의 사유로 명시하는 등의 내용입니다.

 

구체적인 개정 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 임차인 특별보호 조항신설(차임 연체로 인한 계약해지 등 임대차계약상 불이익의 제한)

개정 상임법은 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례를 신설하였습니다.

이에 따라 기존 상임법에서 규정하고 있던 제10조 제1항 제1호(계약갱신 요구 거절사유), 제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 보호 배제사유) 및 제10조의8(차임연체로 인한 계약해지) 규정의 적용이 제한됩니다.

 

신설된 임시특례는 개정 상임법 시행일로부터 6개월의 기간 동안 적용되며, 이러한 임시특례는 상임법 제2조 제1항 단서에 따른 일정규모의 보증금액(소위 ‘환산보증금’)을 초과하는 임대차 및 전대차관계에도 적용됩니다.

 

개정 상임법 제10조의9 (계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)
임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은
(1) 제10조 제1항 제1호(계약갱신 요구 거절사유),
(2) 제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 보호 배제사유) 및
(3) 제10조의8(차임연체로 인한 계약해지)의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다.
이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

 

2. 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등의 경우 차임 등의 증감청구권 행사 가능

「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제 2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있도록 규정하였습니다.

 

또한 제11조 제3항을 신설하여 임대인이 코로나 19 등을 원인으로 차임을 감액한 뒤 향후 다시 차임 등의 증액을 청구하는 경우, 감액 이전의 차임에 도달할 때까지는 상임법 시행령 제4조에서 명시하고 있는 증액청구 당시의 100분의 5의 비율을 초과하여 차임 등을 증액할 수 있도록 하였습니다.

 

개정 상임법 제11조는 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다.

 

개정 상임법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제 2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.