민법 최신판례 – 물권법

민법 최신판례 – 물권법

 

1. 진정명의회복을 등기원인으로 한 등기청구의 당사자

 

진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 따라 소유권을 취득한 자가 진정한 등기명의를 회복하기 위한 방법으로서, 현재의 등기명의인을 상대로 하여야 하고 현재의 등기명의인이 아닌 자는 피고적격이 없다(대판 2017. 12. 5, 2015다240645).

 

2. 특별조치법에 따라 마쳐진 소유권이전등기의 추정력이 번복되는 경우

 

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되지만, 그 소유권이전등기도 전 등기명의인으로부터 소유권을 승계취득 하였음을 원인으로 하는 것이고 보증서 및 확인서 역시 그 승계취득 사실을 보증 내지 확인하는 것이므로, 그 전 등기명의인이 무권리자인 경우, 가령 원인무효인 소유권보존등기에 기초한 경우에는, 그 소유권이전등기의 추정력은 번복된다(대판 2018. 1. 25, 2017다260117).

 

3. 구분소유의 요건으로서 구분행위

 

㈀ 구분소유가 성립하기 위한 요건으로서 구분행위는 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한은 없지만, 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다. ㈁ 다세대주택의 지하층은 구분소유자들이 공동으로 사용하는 경우가 적지 않은데, 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 지하층을 건축하였다면, 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시되지 않은 이상, 공용부분으로 추정하는 것이 사회관념이나 거래관행에 부합한다(대판 2018. 2. 13, 2016다245289).

 

4. 등기부취득시효의 요건으로서 무과실

 

㈀ 등기부취득시효가 인정되려면 점유의 개시에 과실이 없어야 하는데, 무과실에 관한 증명책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있다. ㈁ 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 일반적으로는 등기부의 기재가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없다. 그러나 등기부의 기재나 다른 사정에 의해 매도인의 처분권한에 대해 의심할 만한 사정이 있거나, 매도인과 매수인의 관계 등에 비추어 매수인이 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 조사하였더라면 그 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 경우에는, 매수인에게 과실이 없다고 할 수 없다(대판 2017. 12. 13, 2016다248424).

 

5. 부동산에의 부합

 

㈀ 민법 제256조 단서 소정의 ‘권원’은 지상권․전세권․임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로, 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다. ㈁ 토지에 지상권이 설정된 경우 그 토지의 사용․수익권은 지상권자에게 있고 토지소유자는 그 토지를 사용․수익할 수 없다. ㈂ 다만, 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위해 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 특별히 채무자 등의 사용․수익권을 배제하지 않은 경우, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 저당부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있으므로, 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 토지를 사용․수익할 수 있다. 따라서 그러한 토지소유자로부터 수목의 소유를 목적으로 사용대차계약을 체결하여 수목을 심은 경우, 이 사용대차계약은 위 권원에 해당하고, 따라서 그 수목은 토지에 부합하지 않는다(대판 2018. 3. 15, 2015다69907).

 

6. 민법 제203조 2항에서 정한 유익비에 관한 증명책임의 소재

 

민법 제203조 2항에 따라 점유자는 그가 유익비로 지출한 금액과 현존하는 증가액 중에서 회복자가 선택하는 것을 청구할 수 있는데, 여기서 실제 지출금액 및 현존 증가액에 관한 증명책임은 모두 유익비의 상환을 구하는 점유자에게 있다(대판 2018. 6. 15, 2018다206707).

 

7. 계약명의신탁에서 (매매)계약과 등기의 효력을 판단하는 기준

 

㈀ 부동산실명법 제4조 2항 단서는 부동산 거래의 상대방을 보호하기 위한 것으로 상대방이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 채 물권을 취득하기 위한 계약을 체결한 경우 그 계약과 그에 따른 등기를 유효라고 한 것이다(대판 2015. 12. 23, 2012다202932 참조). ㈁ 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우, 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다고 하더라도 위 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다. 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 위와 같이 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없다. 만일 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 사정을 들어 매매계약의 효력을 다툴 수 있도록 한다면 매도인의 선택에 따라서 매매계약의 효력이 좌우되는 부당한 결과를 가져올 것이다(대판 2018. 4. 10, 2017다257715).

 

8. 부부간 명의신탁 약정이 무효라는 점에 대한 증명책임

 

부동산실명법 제8조의 내용과 문장 구조 등에 비추어 보면, 부동산에 관하여 부부간 명의신탁 약정에 따른 등기가 있는 경우 그것이 조세 포탈 등을 목적으로 한 것이라는 점은 예외에 속한다. 따라서 이러한 목적이 있다는 이유로 등기가 무효라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 한다(부부간의 명의신탁 당시에 막연한 장래에 채권자가 집행할 가능성을 염두에 두었다는 것만으로 강제집행 면탈의 목적을 섣불리 인정해서는 안 된다(대판 2017. 12. 5, 2015다240645).

 

9. 전세권의 존속기간이 시작되기 전에 마쳐진 전세권설정등기의 효력

 

전세권에 용익물권과 담보물권의 성격이 모두 있는 점에 비추어(303조 1항), 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마쳐진 전세권설정등기도 유효하다. 전세권은 그 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다(대결 2018. 1. 25, 2017마1093).

 

10. 유치권의 발생을 막는 약정의 효력

 

제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고, 이러한 특약은 유효하다(이러한 특약에 조건을 붙일 수도 있다). 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 이러한 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다(대판 2018. 1. 24, 2016다234043).

 

11. 물상보증인이 담보권의 실행으로 부동산 소유권을 잃은 경우에 채무자에게 구상할 수 있는 범위

 

물상보증인이 담보권의 실행으로 타인의 채무를 담보하기 위하여 제공한 부동산 소유권을 잃은 경우, 물상보증인이 채무자에게 구상할 수 있는 범위는 특별한 사정이 없는 한 담보권의 실행으로 그 부동산의 소유권을 잃게 된 때, 즉 매수인이 매각대금을 다 낸 때의 부동산 시가를 기준으로 하여야 하고(대판 1978. 7. 11, 78다639 참조), 매각대금을 기준으로 할 것이 아니다. 경매절차에서 유찰 등의 사유로 소유권 상실 당시의 시가에 비해 낮은 가격으로 매각되는 경우가 있는데, 이 경우 소유권 상실로 인한 부동산 시가와 매각대금의 차액에 해당하는 손해는 채무자가 채무를 변제하지 못한 데 따른 담보권의 실행으로 물상보증인에게 발생한 손해이므로, 이를 구상할 수 있다(대판 2018. 4. 10, 2017다283028).

 

12.공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 참가하여 우선배당을 받은 경우, 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권도 확정되는지 여부

 

㈀ 공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받은 경우에, 해당 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정되지만, 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 기본거래가 종료하거나 물상보증인에 대하여 파산이 선고되는 등의 다른 확정사유가 발생하지 않는 한 확정되지 않는다. ㈁ 그 이유는 다음과 같다. 공동근저당권자가 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받았다는 사정만으로는 당연히 채권자와 채무자 사이의 기본거래가 종료된다고 볼 수 없고, 기본거래가 계속되는 동안에는 공동근저당권자가 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 피담보채권의 증감․교체를 허용할 필요가 있으며, 위와 같이 우선배당을 받은 금액은 나머지 목적 부동산에 대한 경매절차에서 다시 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 없어(대판 2006. 10. 27, 2005다14502 참조), 이후에 피담보채권액이 증가하더라도 나머지 목적 부동산에 관한 공동근저당권자의 우선변제권 범위는 위 우선배당액을 공제한 채권최고액으로 제한되므로 후순위 근저당권자나 기타 채권자들이 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없기 때문이다(대판 2017. 9. 21, 2015다50637).

 

13.공동근저당권자가 공동담보의 부동산 중 일부에 대한 환가대금에서 피담보채권의 일부를 배당받은 경우, 공동담보의 나머지 부동산에 대한 우선변제권의 범위

 

㈀ 민법 제368조는 공동근저당권의 경우에도 적용된다. 공동근저당권이 설정된 부동산에 대해 동시배당이 이루어지는 경우에 공동근저당권자는 채권최고액 범위 내에서 피담보채권을 민법 제368조 1항에 따라 부동산별로 나누어 각 환가대금에 비례한 액수로 배당받으며, 공동근저당권의 각 목적 부동산에 대하여 채권최고액만큼 반복하여, 이른바 누적적으로 배당받지 않는다. 그렇다면 이시배당이 이루어지는 경우에도 동시배당의 경우와 마찬가지로 공동근저당권자가 목적 부동산의 각 환가대금에서 채권최고액만큼 반복하여 배당받을 수 없다고 보는 것이 민법 제368조 1항 및 2항의 취지에 부합한다. ㈁ 그러므로 공동근저당권자가 공동담보의 부동산 중 일부에 대한 환가대금에서 피담보채권의 일부를 우선 배당 받은 경우에, 그 우선변제 받은 금액에 대해서는 공동담보의 나머지 부동산에 대한 환가대금에서 다시 공동근저당권자로서 우선변제를 받을 수는 없고, 공동담보의 나머지 부동산에 대해 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는 피담보채권의 확정 여부와 상관없이 최초의 채권최고액에서 위와 같이 우선변제 받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다(대판(전원합의체) 2017. 12. 21, 2013다16992).

 

14.양도담보 목적물인 동산이 일정한 토지 위에 설치되어 있는 경우, 그 토지를 점유․사용하고 있는 자

 

동산 양도담보의 경우 특약이 없으면 양도담보 설정자가 그 동산에 대한 사용․수익권을 가진다. 따라서 그 동산이 일정한 토지 위에 설치되어 있어 그 토지의 점유․사용이 문제되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 그 토지를 점유․사용하고 있는 것으로 보아야 한다(대판 2018. 5. 30, 2018다201429).

 

15.가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서에 정한 제척기간이 경과함으로써 채무자 등의 말소청구권이 소멸하고 이로써 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 확정적으로 취득한 경우, 채권자가 같은 법 제4조에 따라 산정한 청산금을 채무자 등에게 지급할 의무가 있는지 여부

 

가등기담보법은 가등기담보계약 등의 법률관계를 명확히 하여 채무자를 보호하고 채권자 및 후순위권리자 등 이해관계인과의 법률관계를 합리적으로 조정하는 데 그 입법취지가 있다. 이를 위하여 가등기담보법은 제3조, 제4조 등에서 채권자가 가등기담보계약에 따른 담보권을 실행하여 담보목적 부동산의 소유권을 취득하려면 반드시 청산절차를 거치도록 규정하고 있다. 이러한 가등기담보법의 입법취지 및 위 규정들의 내용에 비추어 볼 때, 가등기담보법 제11조 단서에 정한 제척기간이 경과함으로써 채무자 등의 말소청구권이 소멸하고 이로써 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 확정적으로 취득한 때에는 채권자는 가등기담보법 제4조에 따라 산정한 청산금을 채무자 등에게 지급할 의무가 있고, 채무자 등은 채권자에게 그 지급을 청구할 수 있다(대판 2018. 6. 15, 2018다215947).