주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권

 

1. 임차인의 계약갱신요구권

개정 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다

 

임차인에게는 총 1회에 한해 계약갱신요구권이 부여되며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년입니다.

 

다만 계약갱신요구권을 행사했더라도 임차인이 반드시 2년을 거주해야 하는 것은 아니며, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다.

 

2. 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우

임대인은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 다음의 어느 하나에 해당하는 갱신거절사유가 있는 경우에만 거절할 수 있습니다.

 

l  임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

l  임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

l  서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

l  임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

l  임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

l  임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

l  임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

• 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

l  임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

l  그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

3. 갱신요구권 행사의 방법

계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정되므로 묵시적 갱신은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.

따라서 임대차계약 체결 이후 계약이 묵시적 갱신되어 당초 계약기간인 2년에 더하여 갱신된 계약기간 2년이 경과하였더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법상 임대차기간과 임대차계약의 묵시적 갱신 및 임차인의 해지통고