임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무

임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무

 

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것입니다.

 

그러므로 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.

 

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

이와 관련한 최근의 대법원 판례로 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우에 대한 판례가 나왔습니다.

 

임대인이 차임채권을 제3자에게 양도한 경우 임차인은 양수인인 제3자에게 차임을 지급하여야 합니다. 문제는 이 경우 임차인이 차임을 연체하게 되는 경우입니다.

 

채권을 양수 받은 제3자는 당연히 임차인에게 차임을 청구하게 됩니다. 하지만 임차인 입장에서는 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있기 때문에 채권을 양수 받은 제3자 입장에서는 임차인에게 아무런 청구도 하지 못하는 상황이 발생하게 되는 것입니다.

 

자세한 내용은 아래 판결요지를 참고하시기 바랍니다.

 

임대료 [대법원 2015.3.26, 선고, 2013다77225, 판결]

【판시사항】

보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우, 임차인이 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.