지상권(구분지상권, 약정지상권, 법정지상권, 분묘기지권)

지상권(구분지상권, 약정지상권, 법정지상권, 분묘기지권)

 

1. 지상권의 의의

 

(1) 토지의 사용권

토지의 사용목적이 그 토지 위에 건물ᆞ공작물ᆞ수목을 소유하기 위하여 그 지반의 사용권을 확보하기 위한 것인 때에 지상권(地上權)이 설정된다(제279조 참조).

지상권은 토지에 대한 제한물권으로서 지상권자는 토지소유자의 사용ᆞ수익권을 일시적으로 넘겨 받게 되며, 토지소유자는 지상권을 설정한 부분에 대하여는 사용ᆞ수익할 수 없다.

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다(제282조).

 

(2) 지상에 대한 권리

지상권은 통상 그 객체가 되는 토지의 사용을 전적으로 지배하는 사용권이다.

건물은 토지와 별개의 부동산이므로 지상권이나 기타 토지사용권이 없더라도 건물 등을 소유하는 것 자체는 가능하다.

공작물이 법률의 규정 또는 관습법에 의하여 토지와 별개의 소유권의 객체로 인정되는 경우에, 타인의 토지 위에 이를 소유하기 위해 지상권이 필요하다.

타인의 토지 위에 수목을 식재하여 소유권을 취득하기 위해서는 지상권이나 임차권 등 토지사용권을 가져야 한다.

 

(3) 구분지상권

지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물(터널 · 지하철 · 송전시설 · 광고시설 등)을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있는데(제289조의2), 이를 가리켜 구분지상권(區分地上權)이라고 한다.

 

구분지상권의 설정목적은 건물 기타 공작물의 소유에 한정되나, 통상의 지상권은 그 외에 수목의 소유를 목적으로 할 수도 있다.

구분지상권은 설정계약에 따른 토지의 구분된 일부만을 사용하고 소유권의 행사에 영향을 미치지 않음이 원칙이나 다만 설정계약으로 토지소유자의 사용을 제한하는 특약을 할 수 있으며(제289조의2 1항 후단), 이는 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.

 

토지소유자는 구분지상권의 효력범위 이외의 부분에 관해 다른 구분지상권 기타 용익권을 설정할 수 있으며, 이미 배타적 토지사용권이 설정되어 있는 경우에도 사용권자 전원의 승낙을 얻어 구분지상권을 설정할 수 있다(제289조의2 2항).

 

2. 약정지상권

약정지상권의 발생요건, 효력, 소멸 및 지상물매수청구권

 

3. 법정지상권

 

(1) 법정지상권의 의의

법정지상권은 당사자 사이에 지상권설정계약이 없는 경우에 법률이나 관습법이 건물의 철거를 방지하기 위하여 인정하는 건물지반의 토지사용권이다.

법정지상권의 당사자가 될 토지소유자와 건물소유자 사이에 지상권설정계약이 체결되지 않았을 것이 법정지상권의 성립요건이 된다.

경매 또는 매매 등이 있을 당시에 토지와 건물이 동일인에게 귀속했던 경우에 한해서 법정지상권이 인정됨이 원칙이다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075 판결).

법정지상권은 경매나 매매 등의 양도 이후에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에만 인정된다.

등기는 요건이 아니다.

 

(2) 전세보호를 위한 법정지상권

민법은 전세권의 존속보호를 위하여 법정지상권을 인정한다.

 

(3) 저당권의 실행에 의한 법정지상권

토지와 그 위의 건물이 동일인에게 속하고 있는 동안에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행(경매)으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에 법정지상권이 인정된다.

 

(4) 관습법상 법정지상권

토지와 건물이 동일인에게 속하고 있는 동안에 그 건물 또는 토지만이 매매되어 양자의 소유자가 다르게 된 경우에, 일정한 요건 아래 관습법상 법정지상권이 인정된다.

처분 당시에 건물이 존재하고 있었어야 한다.

매매 또는 증여 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유였을 것이 요건이다.

매매 등으로 인해 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 것이 요건이다.

처분당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것이 요건이다.

당사자 사이에 토지사용에 관한 다른 약정이 없어야 한다.

토지공유의 경우 공유자간에 그 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 각기 단독소유로 귀속케 한 결과 그 대지와 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우에 법정지상권이 인정된다(대법원 1974. 2. 12. 선고 73다353 판결).

 

(5) 법정지상권의 효과

법정지상권자는 건물의 자반이 되는 토지를 점유하여 건물의 사용 · 보수 · 철거 등의 목적으로 사용할 수 있다.

 

4. 분묘기지권

분묘기지권의 성립요건, 내용 및 분묘기지권 시효취득시 지료지급 의무