약정지상권의 발생요건, 효력, 소멸 및 지상물매수청구권

약정지상권의 발생요건, 효력, 소멸 및 지상물매수청구권

 

1. 약정지상권의 발생요건

 

(1) 당사자

지상권 설정자는 반드시 그 지상권이 설정될 토지의 소유자이어야 한다.

 

(2) 객체

지상권의 객체는 토지에 한정된다(제279조 참조).

 

(3) 지상권설정계약

지상권은 토지소유자와 지상권자 사이의 지상권설정계약에 의해 발생하는 약정지상권을 원칙으로 한다.

 

(4) 지상권설정등기

약정지상권의 설정은 법률행위로 인한 물권취득에 해당하므로 등기하여야 효력이 발생한다(제186조).

 

2. 약정지상권의 효력

 

(1) 토지의 사용 · 수익

지상권자와 지상권설정자의 법률관계는 원칙적으로 설정계약(또는 단독행위)에 의해 정해진다.

지상권자는 토지를 점유하고 사용 · 수익할 수 있다.

지상권의 효력이 미치는 토지의 범위는 원칙적으로 토지소유권의 사용범위와 같다.

지상권자는 지상권설정 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다.

토지소유자의 토지사용을 방해하기 위한 목적의 지상권설정계약도 유효하다.

 

(2) 지료의 지급

지상권설정계약은 당사자의 합의에 따라 유상계약 또는 무상계약으로 체결될 수 있다.

지료의 지급시기는 정기급을 원칙으로 한다.

지상권설정계약에서 지료의 금액을 확정한 경우에 그 지료액이 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다(제286조).

지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 그 지상권자의 지료연체사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864판결).

 

(3) 지상권의 존속기간

민법은 지상권의 존속기간에 관하여 최단기간의 제한을 둠으로써 지상권자를 보호한다.

법정의 최단기간은 지상권의 설정목적이 무엇인가에 따라 달라진다.

설정계약에서 존속기간을 약정한 경우에 그 기간은 법정의 최단기간보다 단축하지 못한다(제280조 1항).

당사자가 계약을 갱신하는 경우에 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 적어도 법정의 최단기간으로 연장된다.

지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(제283조 2항).

 

(4) 제3자에 대한 권리

지상권은 물권이므로 토지소유권을 양수받은 자에 대하여도 그 효력을 보유한다.

지상권자는 지상권의 행사를 방해하는 자에 대하여 지상권에 기한 물권적 청구권을 행사하여 반환청구, 방해제거청구 및 방해예방청구를 할 수 있다(제290조, 제213조, 제214조).

지상권자는 토지를 사용하는 사람으로서 인접한 토지소유자 또는 토지사용자와 조화를 이루도록 해야한다.

 

3. 약정지상권의 소멸

지상권의 소멸사유(토지반환의무, 지상물수거의무, 비용상환청구권)는 다음과 같다.

지상권자는 지상권의 소멸로 인해 더 이상 토지를 점유하여 사용할 권리를 갖지 않으므로 그 토지를 토지소유자에게 반환해야 한다.

지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다(제285조 1항).

지상권자가 토지에 이익이 되는 유익비를 부담한 경우에 지상권소멸시에 토지소유자에게 그 비용을 상환받을 수 있다(학설로 인정됨).

 

4. 지상물매수청구권

지상물의 매수청구권이란 소멸시 지상물(공작물 · 수목)을 상당한 가격으로 지상권자로부터 지상권설정자에게 양도하도록 요구할 수 있는 권리로서, 그 행사로 매매계약이 성립한 것과 같은 효과를 갖는 경우를 가리킨다.

 

지상권이 소멸한 경우에 지상권설정자가 상당한 가격을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다(제285조 2항).

지상권자가 갱신청구를 했으나 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 그 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(제283조 2항).

매수청구권이 행사되면 토지소유자와 지상권자 사이에 지상물을 매수라는 계약을 체결하지 않더라도 법률의 규정에 의하여 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생한다.

매매대금은 상당한 가격이다.

토지소유자가 지상권자로부터 건물을 매수한 경우에 그 건물소유권은 매매대금의 완급으로 이전하고 소유권이전등기 없이도 무방하다(제187조).

매수청구권의 행사가 있으면 곧 지상물에 대한 소유권이 매수청구인에게 이전하는 것은 아니다.