임대차계약에 있어서 임대인 및 임차인의 권리ᆞ의무

임대차계약에 있어서 임대인 및 임차인의 권리ᆞ의무

 

1. 임대차계약의 의의

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

2. 임차권의 대항력

(1) 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

(2) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

 

3. 임대차기간

 

(1) 임대차는 최장과 최단의 제한이 없다. 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 상대방이 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

① 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

② 동산에 대하여는 5일.

 

(2) 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 기간의 약정은 없는 것으로 본다.

 

4. 임대인의 권리. 의무

 

(1) 수선의무

수선의무는 임대인이 부담한다.

 

(2) 비용상환의무

임차인은 필요비와 유익비의 반환을 청구할 수 있는데 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다. 비용상환청구권은 당사자의 특약으로 배제할 수 있다.

 

(3) 차임증감청구권

 

(4) 차임연체와 해지

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

5. 임차권의 양도, 전대제한

임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 그러나 임차인의 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지 할 수 없다.

 

6. 임대차의 종료

 

(1) 임차인의 갱신청구권, 매수청구권

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 계약의 갱신을 청구 할 수 있고 거절하는 경우, 지상물매수를 청구할 수 있다.

 

(2) 임차인의 부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻거나 임대인으로 매수한 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

 

7. 법정담보물권

 

(1) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

 

(2) 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다. 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

 

[참고 판례]

 

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994.12.9. 94다34692,94다34708).

 

임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위 라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 "특별한 사정"에 해당한다(대법원1993.4.27.)