부동산 점유 취득시효, 등기부 취득시효

부동산 점유 취득시효, 등기부 취득시효

 

1. 부동산 점유취득시효

 

(1) 취득시효의 대상

① 부동산의 일부에 대한 취득시효도 인정된다.

② 자기소유의 물건에 대하여도 시효취득이 가능하다.

③ 도로․공원․하천 등의 공공용물과 관공서․국립학교의 부지나 건물 등의 공용물은 공용폐지가 되지 않는 한 취득시효의 대상이 아니다. 다만, 행정재산 중 일반재산(잡종재산)은 취득시효의 대상이 된다.

 

(2) 소유의 의사

점유취득시효의 요건으로 점유는 자주점유이어야 한다. 자주점유에 대한 판단은 권원의 객관적성질에 의하여 정하여 지며, 권원의 성질이 불분명한 경우에는 자주점유로 추정된다.

판례는 악의의 무단점유를 타주점유로 보고 있다. 또한 공연·평온한 점유이어야 하며, 무과실은 요건이 아니다.

 

(3) 20년간 점유

20년의 점유기간에 대해서는 점유의 분리와 병합이 인정된다. 점유개시의 기산점은 원칙적으로 점유가 시작된 때부터 기산하여야 하고, 시효취득을 주장하는 자가 임의로 선택하지 못한다. 시효기간 만료 후 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 법적 지위가 시효취득자에 의하여 좌우되기 때문이다(통설․판례). 다만, 취득시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우 또는 소유권의 변동이 있더라도 등기명의인이 동일한 경우 시효주장자가 임의로 기산점을 선택할 수 있다.

 

(4) 등기

① 취득시효는 법률행위에 의한 취득은 아니지만, 민법은 예외적으로 취득시효기간이 만료되더라도 취득시효를 원인으로 하여 등기를 한 때에 비로소 부동산 소유권을 취득하는 것으로 하는 특별규정을 두고 있다. 여기서의 시효취득을 원시취득이므로 그 등기는 성질상 보존등기 하여야 하지만 형식상은 이전등기로 한다. 이 등기청구권의 법적성질은 채권적 청구권이다.

② 등기청구권의 상대방은 취득시효 완성당시의 소유자이다.

 

(5) 시효취득과 등기전의 법률관계

① 취득시효 완성 전에 제3자가 소유자로부터 등기명의를 이전받은 경우에 시효완성자는 제3자에게 취득시효로 인한 소유권취득을 주장 할 수 있다.

② 취득시효 완성 후에 제3자가 소유자로부터 등기명의를 이전받은 경우에 시효완성자는 제3자에게 취득시효로 인한 소유권취득을 주장 할 수 없다. 제3자의 선·악의는 불문한다.

③ 이 경우 취득시효완성 사실을 전등기명의자가 알거나 알 수 있었으면 불법행위로 인한 손해배상책임을 진다. 또한 취득시효 완성 후 토지가 수용 당한 경우, 취득시효 완성자가 권리를 주장한 경우에는 대상청구권을 행사 할 수 있다. 등기청구권이 있다고 하여도 계약상 채권채무관계가 성립하는 것은 아니므로 이행불능으로 인한 손해배상청구권은 행사 할 수 없다는 것이 판례이다.

④ 취득시효완성자로부터 목적부동산을 매수하여 점유를 이전 받은 자는 취득시효완성의 효과까지 승계하는 것은 아니므로 명의인을 상대로 직접 이전등기를 청구할 수 없고, 전 점유자를 대위하여 이전등기를 청구 할 수 있을 뿐이다.

 

2. 등기부취득시효

 

(1) 평온․공연․선의․무과실의 자주점유

일반취득시효에 있어서는 평온․공연한 자주점유이면 되지만, 등기부취득시효에 있어서는 그 밖에 선의․무과실이 추가된다. 선의·무과실은 점유에 대한 것이다. 선의·무과실의 점유는 시효기간 내내 계속되어야 하는 것은 아니고, 점유를 개시한 때에 있으면 충분하다(통설․판례).

 

(2) 10년의 등기 및 점유

① 등기부취득시효의 요건으로서의 소유자로 등기한 자란 적법 유효한 등기를 마친 자일 필요는 없고 무효의 등기를 마친 자라도 상관없다(판례). 부동산일부에 대한 취득시효는 불가하다.

② 등기기간과 점유기간은 각각 10년이어야 하는데, 문제는 동일명의인의 등기기간과 점유기간이 모두 동일인이어야 하는가이다. 즉 점유의 승계가 인정되듯이 등기의 승계도 인정되는지가 문제된다. 이에 대하여 판례는 등기의 승계를 인정한다. 따라서 등기기간은 반드시 10년간 그의 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고 전명의자의 등기기간까지 포함해서 10년이 되면 충분하다고 한다.