전세권의 의의, 설정, 효력 및 소멸

전세권의 취득과 존속기간 및 효력

지역권 및 전세권 관련 대법원 판례

전세권의 효력, 처분 및 소멸

전세권의 의의, 성질 및 존속기간

 

전세권의 의의, 설정, 효력 및 소멸

 

1. 전세권의 의의

전세권(傳貰權)이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용ᆞ수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산에 대한 담보물권자로서 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리이다(제303조 1항).

 

2. 전세권의 설정

 

(1) 전세권의 객체

전세권은 타인의 부동산에 대한 권리이므로 전세권의 객체는 부동산에 한정된다.

 

(2) 전세권설정계약

전세권설정계약은 전세권설정자와 전세권자 사이에 맺어지는 복합적 성격의 계약이다.

전세권설정자는 목적부동산의 소유자이거나 기타 처분권을 갖고 있는 사람이어야 한다.

 

(3) 전세금의 지급

설정계약과 등기 이외에 약정된 전세금의 수수가 있을 때에 전세권이 성립한다(성립요건설, 다수설).

 

(4) 등기

전세권은 전세권설정등기를 하여야 유효하게 성립한다.

 

3. 전세권의 효력

 

(1) 용익물권으로서의 효력

 

① 사용ᆞ수익권

전세권은 목적물을 점유할 권리를 포함하므로 전세권자의 점유를 방해하는 자에 대하여는 목적물반환청구 및 방해배제청구권을 행사할 수 있다. 전세권자는 목적부동산을 점유하여 사용하는 자로서 이웃 토지와 상린관계에 놓이게 되는데, 이에 관하여는 상린관계에 관한 민법규정(제216조~제244조)이 준용된다(제319조).

 

② 건물전세권의 존속기간

건물전세권은 그 존속기간을 최단 1년으로 보장한다. 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(제312조 4항전문).

건물이 토지사용권을 갖지 못해 철거되어 그 건물에 설정된 전세권자가 피해를 입는 것을 막기 위하여 민법은 다음과 같은 보호조치를 취한다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다.

 

(2) 담보물권으로서의 효력

 

① 전세금

전세금이란 전세권자가 전세권설정계약에 따라 부도안의 사용을 시작할 때에 전세권설정자에게 지급하는 고액의 차용금이다.

 

② 전세금증감청구

전세금이 목적부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(제312조의2 본문).

 

③ 전세금반환청구권의 양도

전세권자가 전세금반환청구권을 전세권으로부터 분리하여 제3자에게 양도하는 것이 가능한가에 관하여 학설이 대립한다.

 

· 양도허용설

전세금반환청구권을 따로 양도하더라도 전세권설정자에게 아무런 불이익을 주지 않을 뿐만 아니라, 조건부 또는 장래의 채권에 지나지 않으므로 그 양도성을 부인할 이유가 없다는 견해이다.

 

· 양도불가설

제317조가 전세권이 소멸한 때에 전세금의 반환과 전세목적물의 인도, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부가 동시이행관계에 선다고 규정하는 것은 전세금의 반환이 전세권자인 특정인에게 변제되어야 할 성질의 것으로 해석되어야 하므로 그 양도성을 부정하는 견해이다.

 

· 절충설

전세금반환청구권의 양도는 그 채권양도에 참여한 당사자 사이에서만 채권적 효력을 가지며, 그렇지 않은 제3자에 대한 관계에서는 양도의 효력이 인정되지 않는다는 견해이다.

 

· 판례

판례는 절충설을 취한다.

 

④ 전세권설정자 지위의 승계

목적물의 신소유자는 구소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하게 되고, 구소유자는 전세권설정자의 지위를 상실하여 전세금반환의무를 면하게 된다(대법원 2000. 6. 9. 선고. 99다15122 판결).

 

⑤ 전세금반환청구권의 확보

전세권은 전세금반환청구권의 확보를 위한 담보물권으로서의 효력을 갖는다.

 

· 경매권

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다(제318조).

 

· 전세권의 효력범위

전세권의 담보물권성은 목적부동산 전부에 미친다.

 

· 우선변제권

전세권자는 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(제303조조 1항)(파산절차에서 별제권도 있음).

 

· 경매로 인한 전세권의 소멸

전세권은 저당권ᆞ압류채권ᆞ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

 

· 전세권에 저당권이 설정된 경우

전세권에 대하여 저당권이 설정된 후 전세권의 존속기간이 만료된 경우에, 전세권이 소멸하므로 전세권 자체에 대하여는 저당권의 실행이 불가능하고 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받는 등의 방법으로 전세권설정자로부터 전세금의 지급을 받을 수 있다(제370조, 제342조).

 

4. 전세권의 소멸

 

(1) 전세권의 종료사유

전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용ᆞ수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다(제311조 제1항)

 

(2) 전세관계의 청산

전세기간이 종료하면 전세권설정자는 전세권자에게 전세금을 반환할 의무를 진다. 전세 기간이 종료하면 전세권자는 목적물을 설정 당시의 모습으로 반환해야 한다.

 

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