구분건물 소유권 보존등기 및 구분건물 소유권 보존등기 시 유의사항

구분건물 소유권 보존등기 및 구분건물 소유권 보존등기 시 유의사항

 

1. 구분건물 소유권 보존등기

 

(1) 구분건물 소유권 보존등기의 개념

구분건물 소유권 보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 구분건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말함

 

(2) 구분건물 소유권 보존등기의 신청인

미등기구분건물의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있음(부동산등기법 제65조)

l  건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

l  확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자

l  수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

l  특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우 한정)

 

2. 미등기 부동산을 매매한 경우 보존등기의 신청기한

소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청하여야 함(부동산등기 특별조치법 제2조제5항)

l  부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날(부동산등기 특별조치법 제2조 제5항 제1호)

l  계약을 체결한 후 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날(부동산등기 특별조치법 제2조 제5항 제2호)

 

등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율(부동산등기 특별조치법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말함)을 적용한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율(지방세법 제11조 제1항 제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(지방세법 제13조 제2항·제3항·제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됨(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항)

 

3. 구분건물 소유권 보존등기 시 유의사항

 

(1) 구분소유자 전원(全員)의 동시신청

1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관해 소유권 보존등기를 신청하는 경우 그 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 함(부동산등기법 제46조 제1항)

즉, 구분건물 소유권 보존등기는 아파트와 같이 1동의 건물 전체에 대한 등기와 전유 부분(각 부분)에 대한 등기를 함께 해야 합니다.

구분건물의 소유자가 각자 소유권 보존등기를 신청할 수 있으나, 구분건물의 표시에 관한 등기는 동시에 신청해야 하므로, 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위해 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있음(부동산등기법 제46조 제2항)

 

(2) 건물과 대지권의 처분 일체성

 

① 대지 및 대지사용권의 개념

구분건물의 대지란 전유 부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 규약에 따라 건물의 대지가 된 토지를 말함(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제5호)

대지사용권이란 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말함(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)

 

② 대지권의 등기

등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록함(부동산등기법 제40조 제2항)

구분건물에 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(垈地權)이라 한다]이 있는 경우 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록함(부동산등기법 제40조 제3항)

등기관이 대지권등기를 한 경우 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록함(부동산등기법 제40조 제4항)

 

③ 전유 부분과 대지사용권의 처분일체성

구분소유자의 대지사용권은 전유 부분의 처분에 따름(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항)

구분소유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없음. 다만, 규약으로 달리 정한 경우에는 그러하지 않음(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항)