저당권의 실행(저당권 실행의 요건 및 경매의 효과와 저당권자의 우선변제권)

저당권의 실행(저당권 실행의 요건 및 경매의 효과와 저당권자의 우선변제권)

 

채무자의 임의이행이 없는 경우 저당권자가 담보물의 경매를 신청하여 그 매각대금으로부터 자기채권의 우선변제를 받는 절차를 저당권의 실행이라고 한다.

 

1. 저당권실행의 요건

 

(1) 실체법상 요건

 

① 저당권의 존재

경매의 기초가 되는 저당권이 유효하게 존재하여야 한다.

 

② 피담보채권의 존재

경매는 피담보채권의 만족을 얻기 위한 수단이므로 피담보채권이 유효하게 존재하고 있어야 한다.

 

③ 이행지체

경매신청시에 피담보채권이 이행지체의 상태에 있어야 한다.

 

(2) 경매의 절차

국가기관이 하는 공경매에는 채무의 강제집행을 위한 강제경매(민집법 80조 이하)와 담보권의 실행을 위한 경매(민집법 264조), 국세징수법에 의한 경매등이 있는데, 저당권의 실행은 담보권의 실행을 위한 경매절차에 따른다.

 

① 경매의 신청

저당권의 실행은 일정한 사항을 기재한 경매신청서를 경매법원에 제출함으로써 시작된다.

 

② 경매의 개시

법원이 경매의 개시를 결정한다.

 

③ 경매기일과 매수가격신고

법원은 경매 및 매각기일을 정하여 공고하고 이를 경매절차의 이해관계인에게 통지한다.

 

④ 매각허가결정과 매각대금의 지급

최고가경매인이 있는 때에는 법원은 매각기일에 이해관계인의 진술을 들은 후 매각허가결정을 한다.

 

⑤ 매각대금의 배당

매각인이 대금을 지급하면 집행법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 저당권자를 소환한다.

 

(3) 저당물 이외의 일반재산에 대한 집행

저당권자가 저당목적물로부터 완전히 변제받지 못한 경우에는 잔액채권은 무담보의 채권으로 되므로 저당권자는 집행권원을 얻어 채무자의 일반재산에 대하여 강제집행을 하거나 또는 타인의 강제집행절차에 그 배당가입을 할 수 있다(제370조, 제340조 1항).

 

2. 경매의 효과

 

(1) 소유권의 이전

담보부동산의 소유권은 경매절차를 거쳐 저당권설정자로부터 매각인에게로 이전하는데, 등기는 요하지 않는다(제187조).

 

(2) 저당권 · 용익물권 · 임차권의 소멸

저당권보다 먼저 성립한 용익물권과 저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권은 경매에 의해 소멸하지 않고 매각인의 소유부동산 위에 존속한다.

저당권은 매각으로 모두 소멸한다.

지상권 · 지역권은 저당권 · 압류채권 · 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

유치권은 매각에도 불구하고 존속한다.

임차권은 경매로 인하여 소멸하는 것이 원칙이지만(매매는 임대차를 깨뜨린다), 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수한다(민집법 제91조 4항).

전세권의 담보물권성만 본다면 그보다 선순위든 후순위는 목적부동산에 경매가 행해지면 소멸하여 그 채권을 가지고 배당에 참여해야 하겠지만, 전세권은 용익물권성을 배려하여 민사집행법은 절충적 입장을 취했다.

 

(3) 경매의 공신력

 

① 저당권의 흠결치유

경매 후 저당권이 무효라고 밝혀진 경우에 경매의 결과에 대하여 공신력이 부여된다.

 

② 소유권의 흠결

저당권설정자의 소유권이 존재하지 않았던 경우에는 공신력이 인정되지 않는다.

 

③ 경매절차의 하자

경매절차 중에는 당사자 및 이해관계인이 이의 신청이나 즉시항고를 통해서 경매절차의 하자를 다툴 수 있지만, 매각 허가결정이 확정되어 경매가 종료한 후에는 절차상의 하자를 가지고 다툴 수 없다.

 

3. 저당권자의 우선변제권

저당권자의 우선변제권은 주로 경매절차에서 매각대금의 배당순위를 결정하는 때에 위력을 발휘한다.

 

① 다른 저당권과의 관계

담보물권자 상호간에는 우선순위를 가진 사람이 후순위자보다 환가금(경락대금, 임의환가금 등)에서 우선변제를 받게 된다.

 

② 전세권과의 관계

전세권자는 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

 

③ 유치권과의 관계

유치권자는 경매대금으로부터 우선변제를 받을 권리를 갖지 않지만, 매각인이 목적물을 인도받으려면 채무를 변제해야 하므로 사실상의 우선변제권이 있는 셈이다.

 

④ 용익권과의 관계

저당권보다 먼저 성립한 용익권(대항력 있는 것에 한정됨)은 저당권의 실행에 의하여 소멸하지 않고 그 약정기간까지 존속함이 원칙이다.

 

⑤ 일반채권과의 관계

저당권은 일반채권에 대한 관계에서는 그 성립시기에 관계없이 우선변제권을 가짐이 원칙이다.

 

⑥ 파산채권자에 대한 관계

저당부동산의 소유자가 파산하면 저당권자는 별제권을 행사할 수 있다.

 

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