저당권의 의의, 내용, 저당권 침해에 대한 구제 및 근저당과 공동저당
1. 저당권의 의의
저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리이다.
2. 저당권계약의 당사자
(1) 저당권계약의 당사자는 저당권설정자와 저당권자이다. 채무자와 저당권자는 다를 수 있다(물상보증인). 그러나 채권자와 저당권자는 동일인이어야 한다.
(2) 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
3. 저당권의 내용
(1) 저당목적물의 범위
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
(2) 피담보채권의 범위
저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.
(3) 과실에 대한 효력
저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.
(4) 저당권자의 경매청구권, 경매인
저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다.
(5) 법정지상권
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
(6) 일괄경매청구권
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.
4. 제3취득자의 지위
(1) 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
(2) 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다.
(3) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
5. 저당권침해에 대한 구제
(1) 제3자의 침해
물권적청구권과 손해배상을 청구 할 수 있다.
(2) 채무자의 침해
① 기한의 이익상실에 의한 즉시변제청구권과 손해의 배상을 청구할 수 있다.
② 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.
6. 근저당
계속증감, 변동되는 채권을 담보하기 위한 제도가 근저당이다. 근저당은 근저당이라는 취지와 채권최고액을 반드시 등기하여야 한다. 채권최고액에는 원본, 이자, 위약금, 지연배상 모두 포함되지만 실행비용은 포함되지 않는다.
7. 공동저당
(1) 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
(2) 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.
저당권의 의의, 효력범위, 실행 및 저당권의 침해에 대한 구제
저당권의 의의, 성립, 효력, 처분, 소멸 및 특수한 저당권
저당권의 효력범위, 저당권자의 채권변제 방법 및 저당권의 침해에 대한 구제
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