용익물권(지상권, 지역권, 전세권)의 의의, 종류, 특성 및 임차권과의 차이

용익물권(지상권, 지역권, 전세권)의 의의, 종류, 특성 및 임차권과의 차이

 

1. 용익물권의 의의

 

(1) 개념

타인의 물건을 사용ᆞ수익할 권리는 내용으로 하는 제한물권을 가리켜 용익물권이라고 하는데, 이는 지상권ᆞ지역권ᆞ전세권의 공통적 성격을 파악하여 이들의 특성을 담보물권과 구별하기 위하여 용익물권으로서 구분해 놓은 것이다.

 

(2) 설정계약

소유자와 용익권자가 용익권을 설정하는 계약을 체결하고 등기한 경우에 용익물권이 성립하며, 실체관계와 등기가 일치하는 범위에서 제3자에 대한 물권적 효력을 가진다.

 

(3) 물권적 효력

용익물권은 제3자에 대한 효력을 가진다. 제3자가 용익물권자의 사용ᆞ수익을 방해하는 경우에 용익물권자는 그 제3자에 대하여 물권적청구권을 행사하여 그 방해를 스스로(소유자의 도움 없이) 배제할 수 있다(제290조, 제301조, 제319조). 용익물권은 매매 등으로 인한 목적물의 소유권이전에도 불구하고 존속한다.

 

2. 용익물권의 종류

물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못하므로(제185조), 용익물권은 다음과 같이 법률 또는 관습법에서 인정하는 유형에 한정된다.

 

(1) 지상권

지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권으로서 그 사용목적에 특수성이 있다.

구분지상권은 지하 또는 지상의 공간을 건물이나 공작물을 소유하기 위하여 용익하는 권리이다(제289조의2). 법정지상권은 당사자 사이의 지상권설정계약이 없는 경우에 법률이나 관습법이 건물의 철거를 방지하기 위하여 인정하는 건물지반의 토지사용권이다. 그 밖에 지상권과 유사한 권리로서 분묘기지권이 있다.

지상권의 취득과 존속기간, 효력 및 지상권의 소멸

지상권 관련 대법원 판례

 

(2) 지역권

지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 권리이다(제291조).

지역권의 의의, 법적성질, 취득, 효력 및 소멸

지역권 및 전세권 관련 대법원 판례

 

(3) 전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용ᆞ수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리이다(제303조 1항).

전세권의 취득과 존속기간 및 효역

전세권의 효력, 처분 및 소멸

전세권의 의의, 성질 및 존속기간

 

3. 용익물권의 특성

 

(1) 목적물의 사용

용익물권 중 지상권과 지역권은 그 사용목적이 일정한 내용에 한정되어 있으나, 전세권은 사용방법에 제한이 없다(단 농업목적은 제외). 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다. 지역권은 지역권자의 토지(요역지)가 다른 토지(승역지)로부터의 편의제공을 필요로 하는 때에 설정된다. 전세권은 토지전세권과 건물전세권 모두 가능하지만 건물전세권이 더 많이 이용된다.

 

(2) 존속기간

용익물권의 존속기간은 그 설정계약에 의해 정해짐이 원칙이지만, 민법은 개개의 용익물권에 관하여 최단기간(지상권, 전세권의 경우) 또는 최장기간(전세권의 경우)의 제한을 둔다. 지상권에 관해서는 최단기간의 제한을 둠으로써 지상건축물의 가치보존을 꾀한다(제290조, 제281조). 전세권에는 최장기간의 제한과 최단기간의 제한 모두 행해진다(제312조). 계약의 갱신에 관하여는 지상권과 전세권에 규정을 두고 있다.

 

(3) 대가의 지급

민법은 용익물권을 반드시 유상계약으로 할 것을 예정하지 않고 있다. 민법은 지상권에 관해서는 지료증감청구권(제286조), 전세권에 관해서는 전세금증감청구권(제312조의2)을 인정한다.

 

(4) 소멸

용익물권은 그 존속기간 동안 계속해서 목적물의 사용권을 취득하는 권리이므로 당사자 사이에 계속적 계약관계가 발생하다. 기간이 종료하면 용익권자의 사용 · 수익권이 소멸하므로, 용익권자는 목적물반환의무를 지며, 목적물의 파손에 대해 책임져야할 경우에는 손해배상의무도 함께 지게 된다.

 

4. 용익물권과 임차권의 차이

 

(1) 대외적 효력

용익물권에서는 설정자와 용익물권자 사이에 체결된 설정계약의 효력이 제3자에 대한 관계에서도 효력을 가지게 된다. 용익물권의 경우에는 설정자가 목적물의 소유권을 양도하더라도 그 양수인은 당연히 그 용익원의 부담을 지게 되고 설정자의 계약상 지위를 인수하게 된다. 용익물권의 경우에는 설정계약에서 정한 존속기간 · 지료 등을 등기해 둔 경우에 그 약정내용을 가지고 목적물의 양수인에 대하여 주장할 수 있다.

 

(2) 권리의 양도ᆞ담보설정ᆞ임대

용익물권은 채권에 비하여 재산권으로서의 성격이 더욱 강하게 인정되므로 용익물권자의 처분권한이 법률로서 보장된다.

 

(3) 물권적 청구권

용익물권자는 물권적 청구권을 행사할 수 있지만, 임차권의 경우에는 물권적 청구권이 부여되지 않으므로 임차인이 직접 제3자의 방해를 배제할 수는 없다.

 

(4) 사용방법의 다양성

용익물권의 내용은 그 유형에 따라 법률이 정하는 것으로 고정되어 있는 것이 보통이다.

 

(5) 존속기간의 보장

용익물권 중 지상권은 민법에 의해 매우 강한 존속기간보장을 받고 있다.

 

(6) 지상물의 매수청구권

계약의 종료로 용익권이 소멸하게 될 때, 용익원자는 토지소유자에게 그 용익권에 기해 건축한 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제283조, 제285조).

건물임차인의 부속물매수청구권, 토지임차인의 갱신청구권과 지상물매수청구권 관련 대법원 판례