지상권의 내용, 존속기간 및 효력(구분지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권)

지상권의 내용, 존속기간 및 효력(구분지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권)

 

1. 지상권의 내용

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. 지상권설정의 합의와 등기를 요한다. 지료는 지상권성립의 요건이 아니다.

 

2. 지상권의 존속기간

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

② 최단기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 최단존속기간으로 한다.

③ 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 15년이다.

④ 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.

 

3. 지료

지료는 지상권성립의 요건이 아니다. 지료는 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다(지료증감청구권)

 

4. 지상권의 효력

① 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

② 지상권자에게 불리한 특약은 그 효력이 없다.

③ 지상권자에게도 상린관계에 대한규정이 준용되며 필요비의 반환은 청구할 수 없지만 유익비의 반환은 청구할 수 있다.

 

5. 구분지상권

① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

② 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.

 

6. 지상권의 소멸

① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다. 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

② 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(계약갱신청구권). 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(지상물매수청구권)

 

7. 법정지상권

대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(제305조)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(제366조)

 

8. 관습법상 법정지상권

 

(1) 의의

판례에 의하면 동일인 소유에 속하는 토지와 건물 중의 어느 하나가 매매, 경매, 증여 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거하기로 하는 등의 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한, 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물소유를 위한 관습법상의 지상권을 취득한다.

 

(2) 성립요건

① 토지위에 건물이 현존하여야 한다. 무허가 건물이든 미등기 건물이든 묻지 않는다.

② 토지와 건물이 동일소유자이어야 한다. 원시적으로 동일소유자일 필요는 없고 처분할 당시의 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하여야 한다.

③ 매매 기타 원인으로 소유자가 달라져야 한다. 소유자가 다르게 되는 원인에는 매매나 증여, 강제경매나 국세징수법상의 공매 등이 있다.

④ 당사자 사이의 건물철거에 대한 합의가 없어야 한다. 당사자 사이에는 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 이러한 특약은 이를 주장하는 쪽에서 입증하여야 한다. 판례는 토지와 건물 중 건물만을 양도하면서 건물을 위해 대지위에 임대차계약을 체결한 경우에는 그 대지에 성립하는 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 해석한다.

 

(3) 효력

관습법에 의한 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이라고 보아야 할 것이므로 등기를 요하지 않는다. 따라서 건물소유자는 이 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자에 대하여서는 물론이고 그로부터 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기 없이 관습법상의 지상권을 주장할 수 있다. 다만, 관습법에 의한 법정지상권이 성립한 건물을 승계취득한 자가 법정지상권을 주장하려면 지상권의 등기를 하여야 한다.

 

지상권의 취득과 존속기간, 효력 및 지상권의 소멸

분묘기지권과 관습법상 법정지상권 관련 대법원 판례

지상권 관련 대법원 판례

지상권의 의의, 취득, 효력 및 지상권의 소멸

특수지상권(구분지상권, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권)